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毎週水曜日、第1・3火曜日
2019年12月23日
ブログ

【幕張本郷の不動産社長経験91】不動産売買の面白さ(事業用物件を住宅として分譲①)

千葉市稲毛区事業用物件仕入れ

戸建て風の6連棟テラスが2棟建っている物件が当社に持ち込まれました。総武線沿いでなくモノレールのスポーツセンター駅徒歩圏でしたのであまり乗り気ではなかったのですが現場を確認したところ、建物の状況が想像していたより程度が良かったので仕入れの方向で検討して金融機関に打診してみました結果はOKだったので手付金を打ちました

入居者立ち退き交渉

12棟の内8~9棟入居しておりましたので空いてる棟で日曜日に午前11時から~12時迄の予定で立ち退きの条件、又はそのまま入居をしたい人には住宅ローンの斡旋をすることを説明して購入して頂くことも考えながら1時間も有れば説明会は終わるだろうと思っておりましたが、午後1時過ぎまで色々な質疑応答や立ち退き迄の期間の事等の話し合いで第1回目の説明会は時間を取られてしまいました。

2回目立ち退き交渉で全世帯了解取る

2棟程ここに住み続けたいが購入はしたくないという人もおりました結果的に今の家賃を払い続けるなら買った方が支払いが楽になるし、資産にもなる事を説明して1棟は購入、1棟は転居する事になりなり立ち退き交渉は無事終わりました立ち退きを了解した人には、「2ヶ月以内転居なら現在の家賃の5か月分と引っ越し費用、3ヶ月以内なら家賃の3か月分と引っ越し費用、4ヶ月~6か月以内なら家賃1ヶ月分と引っ越し費用、敷金は全世帯全額返金(壁に穴開けたり、部屋を故意に壊していない時)」を説明していたので2か月で1家族を除き引っ越し完了、残りの1家族も3ヶ月以内に引っ越していきました。「やれやれと一安心もつかの間難題勃発で冷や汗をかく事が待っていました

購入したい1家族住宅ローン申し込み否決

購入希望者には空き棟の住宅ローン申し込んだ所すぐ否決させました。属性とか源泉徴収票額が不足しているわけでは有りませんでした。2棟の間には4m以上の通路が有りましたので金融機関は勝手に位置指定道路であると勘違いしていたが位置指定道路は取っておりませんでした。2棟テラス共公道にそれぞれ9m以上面しているので建築確認上は全然問題もなく建ぺい率、容積率のクリアした建物でした

この現場は住宅ローンは承認出来ない

「住宅ローンが承認できる」と言ったので仕入れたのに今更承認出来ないでは困るし損害賠償問題に発展しかねないと金融機関に迫りました金融機関の担当者も困り果てていましたが「位置指定道路をこれからでも申請して位置指定番号取得出来れば住宅ローン融資は可能」との事でした。

現在のままでは位置指定の申請不可で冷や汗

今迄は4m以上の通路として全12世帯使用して何の問題も有りませんでしたが位置指定道路にすると道路部分は敷地の建ぺい率、容積率に入れられないので、現況の建物をそのまま利用する事になると建ぺい率、容積率オーバーになりました解決策は位置指定道路を入れ建ぺい率、容積率違反にならない様に1部建物を解体するしか方法は有りませんでした。

chibasi

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