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2019年07月07日
ブログ

【幕張本郷の不動産社長経験16】バブル崩壊②

金融機関の貸し付競争過熱

バブル崩壊前は大手都市銀行、信託銀行、地方銀行、各地域信用金庫、各種生命保険、損害保険等あらゆる金融機関が貸し付け競争に参加していました。幕張本郷区画整理地内を例に取ってみても、バブル前は坪単価70~80万円位だった住宅地が瞬間的にですが350万円位になった例もありました。各金融機関は土地評価のMAXまで貸し付けしようと競争し、土地評価が上がれば金融機関の支店長クラスでも自ら相手先を廻り、一方で支店営業社員には他社に負けぬ様にと檄を飛ばしていました。

不動産評価担保内なら使い道は何でもOK

特に不動産を所有している地主さんには、「マンション建てませんか?」と建築会社の営業マンと一緒に地主さんを廻り、ついでに「株では皆儲かってますよ何億でも融資しますのでやりませんか?」、「ゴルフの会員権買いませんか?毎年2~3割値上がりしてますよ」とセールスしたり、「変額保険始めませんか?」と生保支店長と一緒に廻る等とにかく貸付融資額で支店長、営業社員の評価が決まる時代でした。

株取引、ゴルフ会員権、変額保険の場合

最初の短い期間は8~9割の人が儲かり経済も上向きましたが、バブル崩壊で逆に8~9割の人が大損をして痛い目に遭いました。ある人は自殺し、ある人は自己破産し一家離散、ある人は夜逃げ、ある人は連帯保証人になり自宅や資産を無くしたり大変な時代の急変でした。現在の株はバブルピークの時から見ると半分強になっていると思いますが、ゴルフの会員権は1,000万円~8,000万円位していた価格は5万円位から8,000万円していた名門コースでも100~200万円台になっておりほぼ価値が無くなっています、変額保険を買わされた人の95%は大損させられています。私は株はやらないので利益も損もありませんでしたが、ゴルフの会員権では無理に付き合わされた買った1,000万円の会員権がゴルフ場倒産で紙くずになり、会社で加入した変額保険でも保険会社倒産で1,000万円欠損出しました(笑)。

マンション、アパート建築費用で数億円~20数億円融資

バブル時期の賃料設定は2~3年の更新ごとに賃料は3~5%アップでシミレーションするのが一般的でした。時代の流れと言えばそれまでですが、貸しても借りてもあまり心配していませんでした。マンションは企画から設計、建築確認取得、着工、完成迄規模にもよりますが1年半から2年半位かかります。数年でアットいう間にバブルは崩壊していますので、「更新時に賃料は値上げできる地域はごく稀で、家賃を据え置きできれば良い方、値下げしないと他物件にお客が流れる」現象が始まり、幕張本郷区画整理地内でも現在は賃料もかなり値下りしてます、更に空き室が多くなって来ています。オーナーにとっては当初の計画からすると全てが逆回転し始めており35年返済計画が45~50年に変更している人も多いと聞きます。50年以上の返済計画にしないと現在の賃料では払いきれない人もかなりいると金融機関から聞いております。50年以上の返済計画は本来存在せず不良債権として回収せざるをいないのですが、金融機関も貸しはがしの汚名を出来るだけ避けたい、又地域の評判も落としたくないので最終的には本部の決断にゆだねているのが現状のようです。

20年~30年家賃保証の大嘘

サブリースについて3年~5年は新築でもあるのでそれほど問題はないのですが、それ以後の賃料は当初の賃料を確定するものではありません。家賃保証契約書、第1条から第30数条(各社により数条は違いがあります)迄もっともな条項が書かれていますが、最後の条項に3~5年後は周辺家賃相場等を考慮し甲(オーナー)乙(建築会社のサブリース関連会社)協議の上新家賃を決定する事を甲は承諾した、の1項目が必ず入ります。この最後の条文で第1条からの全ての条項が無視されたに等しくなります。家賃相場が10万円➡8~8,5万円に値下がりしている、5,5~6万円のワンルーム家賃が4~4,5万円に値下がりしている時は3~5年後の保証家賃も下がります。「ここに大きな落とし穴が待っています」家賃はある一定迄は下がり続けますので計画の甘い人は地獄をみる人が後を絶ちません、これが現在進行中の現実です。

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