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2020年09月25日
ブログ

心理的瑕疵のボーダー

新型コロナが長期化する中で他人との接触を意識的に避ける傾向が強くなり、隣人の異変に気が付くのが遅れるケースが増えているように感じます

(前回ブログ 「コロナと酷暑の過酷な夏」)

 

今年以降、孤独死のようなケースが増えていくのではないかと非常に残念で胸を締め付けられる気持ちになります。

 

単身高齢者世帯の増加と孤独死

現在、単身高齢者世帯は737万世帯となり全世帯に占める割合は14%程度ですが、今後はさらにそのウェートが高まり、2040年頃には4~5戸に1戸は単身高齢者になります。

考えたくはありませんが、単身高齢者の増加は在宅死(孤独死含)の増加を意味します。

 

※意図せず在宅で亡くなる方(孤独死)もいれば、延命治療を避け在宅死を望む方も増えるのではないと思います。

宅内での死亡は“事故物件”!?

宅内で人が亡くなると、その不動産は一般的には心理的瑕疵のある物件(事故物件)として扱われるケースが多いです。

一般的には”としたのは、実際、業界にも明確な定義がないからです。

自殺、殺人は心理的瑕疵として裁判所でも認めた判例が多くありますので、はっきりと事故物件と言えるでしょう。

では、自然死、病死はどうでしょうか。

また、自殺や他殺の場合、永久的に心理的瑕疵として告知する必要があるのでしょうか?

一定期間過ぎれば告知をしない等、期間で縛るものでしょうか?

この辺りは不動産業者の見解や対応が分かれるところだと思います。

判断を見誤ると、買い手(借り手)から損害賠償を請求される可能性もありますので。

心理的瑕疵とは受け手の感じ方次第

心理的瑕疵とは物件の買い手や借り手が心理的な負担を感じるか否かで判断されます。

これは受け手の感性に委ねられるという非常に不確かな基準とも言えなくはないですね。

このあたり、昨今良く取り上げられる“ハラスメント”に共通した部分があるように感じます。

 

以前、更地の土地の売買で40年前の火災事故(一人死亡)を理由に買付をキャンセルされた方がおりましたが、その直後に全く気にしない方が購入されていました。

これは一例ですが、こういったケースをみると不動産会社としても事故物件として告知するか否か判断が難しくなります

また、最近注目されている大島てるといった事故物件サイトに掲載されるとネット上を半永久的に事故物件として出回ることになり、心理的瑕疵としての扱いを一定年数で縛るといったこともできなくなり、不動産業者としても扱いが難しくなっています。

国交省が心理的瑕疵に関するガイドライン策定か

宅内死亡などによる心理的瑕疵が生じた場合、売買価格であれば2割~3割、凄惨な事件等では半値程度まで下げる必要があります。取引自体成立しないケースもあります。

今後、宅内死亡の増加を考えると、この心理的瑕疵による不動産市場への影響は無視できない規模になるのではと危惧します。

これらの状況を踏まえ、本年2月に国交省が「心理的瑕疵に関する検討会」を開催しました。最終的は心理的瑕疵の告知の在り方やガイドライン策定まで行うようです。

ガイドラインの策定は非常に難しいと思われますが、極力早く指針を打ち出してほしいと思います。

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