庭付き一戸建て賃貸物件　庭及び植栽の管理は誰がやるの？

　出勤途中にある2階建てアパートの1階が庭付きになっているのですが、最近雑草が勢いをまして、腰のあたりまでに伸びてきています。

毎朝気になって通っています。アパートの庭ですが、広さ的にはタタミ３帖程、これは貸主・借主どちらの負担となるのだろうか？。

などと職業柄気になっております。契約書・重要事項説明書にきちんと謳ってあれば良いのでしょうが、トラブルになりかねない状況です。

こういう問題を解決するのには、国土交通省が公表している退去時におけるガイドライン等を参考に、判例等も調べて対処をしております。

【ガイドラインの位置付け】
民間賃貸住宅における賃貸借契約は、いわゆる契約自由の原則により、貸す側と借りる側の双方の合意に基づいて行われるものですが、退去時において、貸した側と借りた側のどちらの負担で原状回復を行うことが妥当なのかについてトラブルが発生することがあります。

こうした退去時における原状回復をめぐるトラブルの未然防止のため、賃貸住宅標準契約書の考え方、裁判例及び取引の実務等を考慮のうえ、原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして平成１０年３月に取りまとめたものであり、平成１６年２月及び平成２３年８月には、裁判事例及びＱ＆Ａの追加などの改訂を行っています。

※一戸建の場合の判例としてネットから引用させていただきました。

「一戸建の賃貸借の解約時：庭木は枯れ・住宅の庭に雑草が生い茂っていた」

賃貸人は、賃借人に対して原状回復費用として、庭木及び除草費用を請求する事が出来るか？。

賃借人は、賃借物についての一定の善管注意義務を負っており、賃借人が適切な管理をしなかったときは、損害賠償責任が生じる場合があります。

理由として

建物賃貸借は、賃貸人が賃借人に使用収益させ、賃借人は賃料を支払う契約（民法第601条）であり、契約終了時は当然に賃借物である建物を返還するものである。

そして、賃借物の占有者である賃借人は、賃借物を賃貸人に引渡しするまで、善良なる管理者の注意をもって、その賃借物を保存しなければならない義務を負う（同法第400条）。

庭付き一戸建の場合、庭の手入れに関して賃借人は、建物を賃借し賃料を支払っている側であり、庭を賃借しているとの認識が薄く、賃貸人が手入れするものと思っていた。

反対に賃貸人は所有者と言えども、みだりに立ち入ることは無断侵入ともなりかねず、庭への立入を憚れた。また、賃借人が手入れしているであろうとの認識があった。

契約書等で、庭の取り決めがをしていない時は、手入れについては誰がするのか？。

裁判例：「庭付き一戸建物件の賃貸借契約においては、庭及びその植栽も建物と一体として賃貸借の目的物に含まれると解するのが当事者の合理的意思に合致すると言うべきである。

そうすると、賃借人は賃貸物件の敷地・庭の植栽についても、信義則上、一体の善管注意義務を負う」と、建物のみならず、庭も賃借対象と認めている。

賃借人が手入れを行わずに放置したことにより植栽などに損害を生じさせれば、「一般的な庭の管理として行われるべき定期的な草取りが適切に行われていなかったものと推認される。

したがって、この点は賃借人らの善管注意義務違反とみるのが相当。」と善管注意義務違反を認め、また、庭の枯れ木に対しても、枯れは突然に起きるものではなく、枯れの兆候に気付いたであろう賃借人に、「その変化の状態に気付き、これを媒介業者ないし賃貸人に報せ対応策を講じる機会を与えるべき義務」があるとし、賃借人に損害賠償責任を認めたものである。