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2020年03月09日
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【2020年4月 民法改正】賃貸契約においては何が変わるの?(その①)

来月(4月)の1日より改正民法が施行されます。
明治時代に制定された民法が実に120年ぶりに大改正されるわけですが、不動産とりわけ賃貸や売買にどのような影響を与えるのか、シリーズ化して見ていきたいと思います。
今回の改正のポイントは賃貸であれば借主側(連帯保証人含む)の保護を強化することが目的と言えます。
従って、大家さんから見ればリスク増加となるものですから改正内容を事前に理解しておく必要があります。
特に自主管理されている大家さんは何が変更してどのようなリスクがあるのか把握しておくことが重要です。

【改正Point1】賃貸借契約の保証人(根保証)についての変更

賃貸契約における(連帯)保証人は借主と全く同じ義務を負っています。家賃を滞納すれば、即時に連帯保証人に滞納分を請求ができ、上限金額もありません。例えば、借主が重過失で建物を火災で焼失させ賠償責任を請求された場合、連帯保証人も借主と同様にその賠償責任を負わされました。
しかし、この保証範囲に上限を設けましょうというのが今回の改正です(保証人が法人の場合は対象外)。


<改正民法 第465条の2 >
個人根保証契約は、(略)極度額を定めなければ、その効力を生じない。

(極度額を定めなければ保証自体が無効になるということです)


一方で、個人根保証(連帯保証)の期限(これ以降は保証しなくてよい)を設けました。
<改正民法 第465条の4第1項第3号>
借主か保証人のいずれかが、①強制執行を申した立てられた時、②破産手続きが開始した時、③死亡した時は、その時点での債務(滞納家賃等)が保証の範囲となる(それ以降は保証しなくてよい)。

今後の動き

従来、連帯保証ということで金額等をうやむやにして徴求してきましたが、今後は家賃の2年分程の極度額を明示することとなります。保証人からすると実際に支払う金額でなくても「連帯保証 極度額〇百万円」となる書類をみれば、ほとんどの方が保証することに躊躇するのではないでしょうか。保証人のなり手がいないという事態も想定されます。
そうなると今後は、保証会社を利用した賃貸契約が今以上にウェートを高めると思います。
既に契約済みのものについては更新のタイミングで連帯保証人⇒保証会社への切り替えが増えていくと思います。

リスクを回避するために

保証会社は法人ですから今回の改正の対象になりません。従って、保証会社の利用が増えていくことになると思いますが、保証会社の信用力に問題ないか注視すべきです

保証会社が倒産しますと、当然、保証なしの賃貸契約になりますし、新たに保証会社を入れるとなると相当な時間と労力を要します。
実際、平成20年に某大手保証会社が破産して業界に大きなインパクトを残しました。


保証会社を“どこにするのか”という点も今後のリスク管理で重要な選択肢になってくると思います。

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