幕張本郷の不動産社長経験148）不動産売買の面白さ(地主、不動産オーナーの悩み95％解決します）

地主、不動産オーナーの悩みは下記になると思われます。

①空室が多く困っている。

②古くなりリホーム費用が掛かる割には家賃は安くなり困っている。

③空室にリホーム費用かけても入居するか分からず、借金して迄

　工事する事への不安が有る。

④何か所か有る物件を残す物件、売却する物件と整理したいがどこから手を付ければよ　　いか分からず困っている。

⑤相続が発生しそうだが、相続発生前に処理したい物件が有るがなかなか売却できずに　　困っている。

⑥親が認知症に成る前に家族信託の手続きをしたいと思っているがどうしたら良いか分　　からず困っている。

空室が多く困っているの原因を探してみましょう

A：家賃が近隣相場より高い➡建築費等で家賃を下げると金融機関への支払いに支障が　　　出るのでの理由が有る時は、近隣他物件の居住空間仕様を上げて賃料高くても入居　　　したいと思われる工夫が必要です。又は+アルファーの入居者メリットが有る事を　　　アピールする付加価値の提供が必要とも考えられます。

B：管理が行き届いていなくて物件が汚い、敷地内の掃除もしておらず汚れている

　　➡必要最小限の建物内、外のリホーム工事や敷地内の定期清掃を考えないと入居率　　　　が上がらないと思われます。又入居者のゴミ出しマナーを守っていない人がいた　　　　ら徹底して注意直させる、それでも直らない時は退去して貰う。

C：最寄り駅までの距離が遠い➡希望者には自転車を無料で貸し出すとか家賃を相場よ　　　り少し下げてでも満室にする方法を考える。

古くなりリホーム費用掛かる割には家賃が下がり困っている

A:木造、軽量鉄骨造、ALC造、RC造によりリホーム内容が違いますので一概には言いな　　いところも有りますが、一般的に賃貸用だからと必要最低限の費用に抑えてリホーム　　をやるケースが多い➡ここで考えて欲しのですが自分が入居する、身内が入居する事　　を想定してホンの少しリホーム費用をかける。室内は見違える程になる様にリホーム　　業者と一緒に検討工夫してみる（リビングだけクロスのグレードを上げて張るだけで　　も雰囲気が全然違います）。

B:建築費の残債(土地代含む）がどの位かにもよりますが、今後のリホーム費用がどの　　位将来的にかかる予定か？賃料収入の今後の予想等を総合的に考えた時に、このまま　　リホーム費用をかけ続けた方が良いか入居者退去させて解体した方が得かを精査して　　みる機会かもしれません。

C:古さ加減にも依りますが、もうリホーム工事やる資金も無いので不具合は一切直せま　　せん（必要最低限は直さなければならないが）6か月の引っ越し猶予期間を設けて退　　去依頼を出し入居者に移動して貰い（6ケ月の間に更新の部屋が有ったら更新料は取　　らない）全空室になったら建物解体して更地で処分又は再度建てて貸す（その時は最　　適需要建物タイプをタイプを十分チェックして20～30年後も賃貸需要十分ある事を　　精査する必要あり）。