幕張本郷の不動産社長経験149)不動産売買の面白さ(地主、不動産オーナーの悩み95％解決します）

地主、不動産オーナーの悩みは下記になると思われます。

①空室が多く困っている。

②古くなりリホーム費用が掛かる割には家賃は安くなり困っている。

③空室にリホーム費用かけても入居するか分からず、借金して迄

　工事する事への不安が有る。

④何ケ所か有る物件を残す物件、売却する物件と整理したいがどこから手を付ければよ　　いか分からず困っている。

⑤相続が発生しそうだが、相続発生前に処理したい物件が有るがなかなか売却できずに　　困っている。

⑥親が認知症に成る前に家族信託の手続きをしたいと思っているがどうしたら良いか分　　からず困っている。

Ⓐまずは「部屋のルームクリーニングは最低条件やらないと論外です」、案内した時に　　部屋の汚れがひどいと誰も借りてくれません。➡半年前に(1年前に）ルームクリーニ　　ングをかけたがその後入居していない！その結果又汚れて来た状態になってる。➡仮　　にそうだとしたら又クリーニングをかけるしかない（又無駄になるかもしれないから　　入居者が決まってからクリーニングかけるというオーナーさんもいますがお勧め出来　　ません）。

Ⓑリホーム費用は多くかければ必ず良いという訳では有りません➡建物の外観及び部屋　　の中は小奇麗にシンプルにやれば良いのです、近隣家賃相場と比較して同等か少し上　　で良いのです。➡リホーム業者の従来の単価や仕様を1度見直すのも良い時も有りま　　す。

Ⓒ半年～1年以上空室の時は何か必ず原因が有ります➡原因を徹底的に分析して何処に　　お金をかけるか？費用対効果予想は？物件の近隣不動産業者にもリホーム後のニーズ　　も確認して最終的に現在と未来にもユーザーのニーズが有る事の確認が必要➡部屋の　　タイプにより当該物件周辺は供給過剰タイプで他物件も1/3～1/2位空室有る状況な　　ら思い切って部屋のタイプを変えて見る事も考えなければなりません。

Ⓓ空室率にも依ります、又築年数にも依ります、金融機関への支払い状況にも依ります、　所有する事業用物件全体的なバランスにも依ります➡前項を全体的に見た時にリホー　　ムをどの位迄かけるべきか？やめるべきか？を個々により判断するしか有りません。

Ⓐこの件はまず「自宅を含めて不動産、動産の資産一覧表(金融機関からの借入残高含　　む）を作成してからでないと」進めません。

Ⓑ次に自宅を含めて残したい物件、売却したい物件の希望を整理して売却したい物件　　が売買代金で金融機関の残債返済できるか？という問題が有ります。売買代金で返済　　出来れば問題ないのですが不足する時はどこから持ってくるか？都合するか？の問題　　が残ります。➡不足分都合付かない時は別な物件も一緒に処分しなければなりません。

Ⓒ一般的には自宅は残す方が多いのですが、大きな家に夫婦2人だけで子供達は独立実　　家に戻って来ない時は自宅の処分で資金を作り、ご夫婦は所有賃貸物件に移る事も選　　択種の一つになります。

Ⓓ自宅を含めて有効活用されていない物件は最大に有効活用出来るように検討して見る　　事が必要です。又相続発生時の事も考えて計画する必要が有ります。