幕張本郷の不動産社長経験150)不動産売買の面白さ(地主、不動産オーナーの悩み95％解決します）

地主、不動産オーナーの悩みは下記になると思われます。

①空室が多く困っている。

②古くなりリホーム費用が掛かる割には家賃は安くなり困っている。

③空室にリホーム費用かけても入居するか分からず、借金して迄

　工事する事への不安が有る。

④何ケ所か有る物件を残す物件、売却する物件と整理したいがどこから手を付ければよ　　いか分からず困っている。

⑤相続が発生しそうだが、相続発生前に処理したい物件が有るがなかなか売却できずに　　困っている。

⑥親が認知症に成る前に家族信託の手続きをしたいと思っているがどうしたら良いか分　　からず困っている。

Ⓐ売却不動産名義人は現在意志能力が有るのでしょうか？➡意思能力有る時は問題なし　　(決済まで）。

Ⓑ売却不動産名義人の意志能力なし➡後見人の申請を家庭裁判所にして後見人が選ばれ　　て、後見人からの売買の申請➡裁判所からの売買許可が出てからでないと売買出来ま　　せん。

Ⓒ売買物件が100～200㎡位だと一般ユウザーも直に検討出来ますが、300㎡以上だと場　　所にも依りますが1回不動産業者(建築業者）が購入して2～3区画に分割分譲する事　　になると思われます。

Ⓓ：ⒶⒷⒸの状況を把握して最速で売却するにはどうする事がベストか検討して売却方　　　法を提案します。➡1番早いのは業者買取です（ローン条項も無いので手付を貰っ　　　たらほぼ期日までに決済してくれます）。但し相場の8掛け前後の価格になります、　　理由は業者も登記料、金利、手数料、造成費、解体費等諸経費がかかりますのでそ　　　の位で仕入れないと赤字になる可能性有り商売になりませんので。

Ⓔそれ程急がない時で直に一般ユーザーに売買しても良い期間（3～５か月）有る時は　　一般ユーザー様に販売活動をする手順で進める事も出来ます。

Ⓕ総合的に話を聞いてみると売却しようとしている物件より、別な物件の売却の方が有　　利な時も有りますので不動産業者に相談してみる事をお勧めします。

Ⓐ家族信託は当社でもやった事有りますが「第１条件は信頼できる妻か息子が良いと思　　われます、嫁いだ娘さんや兄弟の時も考えられます」

Ⓑ家族信託の相手が決まれば「公証人役場」に行き信託する内容の作成を始めます➡信　　託内容が整ったら公正証書作成します➡公正証書内容を不動産物件の時はそのまま登　　記します(司法書士により）➡受託者は委託者に代り委託者の希望内容業務をするこ　　とが出来ます➡例えば収益物件の集金管理から固都税等の支払いや物件の処分、売買　　代金の使い方迄全て委託されることが多いです、偶に部分的にしか委託者に委託され　　ない事も考えられます（これは親に完全に信用されていない時が多いです）。

Ⓒ家族信託をする時は相続問題も含めて一括してやる事が多いと思われます➡1部の家　　族信託の場合は途中で認知症になったり死亡したりした場合は余計ややこしくなる事　　になりかねませんので。

Ⓓ家族信託は此処2～3年位前からメデアでも取り上げる様になっていますが、まだま　　だ業務をやった事が無い士業の方も多いので慣れている士業の人に依頼するとスムー　　スに作業が進みます。

＊70才を過ぎたら家族信託の件を検討するか、遺言状を書いておく（毎年でも書き　　　　替えられます、一番新しのが有効になります）かのどちらかを検討しておくことを　　　お勧めします。当社でもお手伝い出来ます。