幕張本郷の不動産社長経験152)不動産売買の面白さ（不動産業者は怖い？②））

地面師が暗躍するような不動産売買は一般ユーザーが巻き込まれる事は99％有りません。なぜかと云うと売買金額が高すぎて手を上げる人は１％もいません。又一般的に市場に公開せずに処理しなければならない事情の物件ですから出て来る事は有りません。

地面師達が手掛ける物件は100％近く数人以上が役割分担をして巧妙にストーリーを作ります。それぞれの役割分担の人に成りすまして買主を騙す通す事で、売買代金を騙し取る詐欺行為です。

億以上数十億円位でないと、詐欺金額の分配の事や後で逮捕され投獄された時の危険負担を考えると損得勘定が合わないからです。一般ユーザーが巻き込まれる可能性は無いに等しいのですが、もし検討中物件に不安を感じる事が有ったら売買行為を1時中止して再チェックして見る事をお勧めします。

市街地から離れた調整区域分譲の笑えない話➡近場の市街化区域住宅地は坪単価15万円前後の地方都市での出来事でした、山林、原野の地目の所を重機で荒整地して5ｍ、4ｍと道路部分に虎ロープを張って更に各区画(100㎡～165㎡,価格は90万円～130万円）も虎ロープを張っただけの状況（境界石は全く入っていない）で周辺10㎞範囲位にカラーチラシ3回配布による集客で約3週間でほぼ売り切り、買主からは住民票と所有権移転用の委任状を預かり売買代金を全額回収する➡買主には権利証が書留で自宅に届くのはは3～4週間位待って下さい、それまでは業者の我々に問い合わせしても法務局でもないので答えようがないから！と案にお客様からの連絡をブロックしていた。

＊1ヶ月過ぎても権利証が届かないのでお客様達が会社に電話してみると繋がらない、その内現在使われておりませんとなり騙された事に気付く。チラシの住所を調べるも事務所は机1個だけのもぬけの殻、弁護士が会社謄本チェックすると閉鎖されていた。分譲地契約区画の所有権の移転登記もせずに会社ごと雲隠れしてしまった例です。

＊「なぜ騙されたのか？」➡①価格を安く抑え現金で買える額にして現金客だけをターゲットにした②虎ロープを張っただけだったが4～5ｍの道路部分と各区画割を虎ロープで区切り造成をやると思わせた③区画の隣接茂みにドラム缶3本置き、水を満タンにしてそこから13ｍｍのビニール管を道路下に浅く配管して2か所水道管立ち上げ蛇口取り付け水が出る様にしていた④現在は家庭菜園、倉庫や物置でしか使用出来ないが将来は市街化に成るかもしれない、いやに絶対なると思う！のトークを信じた⑤売り出し現地に大きなテントを張り、旗も周囲にバタバタ立てて大々的に宣伝して安心感を演出していた。

＊現在なら同じ事をやろうと思っても難しいと思われますが、、。

昔のヤクザ、右翼、企業舎弟会社等が良く使った手口ですが「道路接道部分を幅を狭く分筆してめくら地(未接道地）にする」、公図見ても分筆している幅が狭いので2本線が良く見ない、重なって見える様になっていて注意してみないと見落とすことが有ります➡そこに彼らの付け入る隙間が有ります、多くは譲渡担保債権で取った物件が主になってるようですが(細工しやすいから）、そうでない時も売主と組んでやった例も有るみたいです➡本地部分を相場取り安く売買し、代金回収してから接道部分を法外な価格で買い取らせるやり方です➡それはひどすぎると言って買い取らない時はその場所にカラーコーン等置いて敷地に出入り出来ないようにする➡結果は幾らで金額が折り合うかはその時の双方の力関係と急いでいるかで決まりますが、高い買い物になってしまう事になります。

＊現在はこのような事はほぼ起こりません、理由は「反社会的勢力の排除」条項が不動産売買契約書に明記されておりやろうと思ってもほぼ出来なくなっています。

＊上記の反社会的勢力が所有している物件は現在では処分が非常に困難になっています、宅建業者は仲介できません。したがって1度反社会的勢力以外の人に宅建業者を入れずに第3者に売買してからでないと次の一般の人に売買が困難な時代になりました。