神社が競売にかけられた！！

弊社では過去、競売物件を落札して再販した案件が複数件ありましたが、ここ数年、競売の落札価格の高騰で競売物件はほとんどウォッチしていませんでした。

昨年頃から競売物件の落札価格が下がり始めたと聞き、今年に入って定期的に競売物件を物色するようになりました。

先日、BIT（不動産競売物件情報サイト）を見ていましたら、

神社が競売にかけられていました・・・

裁判所の資料（3点セット）からこの神社は神奈川県藤沢市の江の島にある児玉神社であることがわかります。

本神社のHPを見てみますと、日露戦争では救国の英雄と称される明治期の陸軍軍人、政治家の児玉源太郎氏を祀った神社のようです。

資料の中で禰宜（ねぎ）というお立場の宮司のご息女が対応している陳述書を見ていると切なくなります。

何故、競売に至ったかは定かではありませんが、海にせりでた立地ですから風雨や塩害による損傷の修繕費用は結構な負担だったのだろうと推定できます

（昨年の台風15号、19号でも相当被害を受けたようです）。

元々、寄付や支援によって創建された神社で、特定の檀家はいなかったようなので資金繰りは厳しかったのだと思います。

しかし、湘南江の島は日本最大の集客力を持つ海水浴場です。工夫次第ではクラウドファンディング（寄付型）等も考えられると思いますが、非常に残念です。

競売物件は、事件番号で整理されています。本件は令和元年（ヌ）80号となります。

“ヌ”と表記されておりますので本件は強制執行（強制競売）によるものだということです。

債務者（当該宗教法人）が借金の返済を滞納し債権者による民事訴訟に敗訴、債権者が強制的に債務者の保有資産（神社敷地、、境内、本殿等）を競売にかけたということです。

“ヌ”事件は“ケ”事件(担保不動産競売)とは異なり、債務者に心理的なプレッシャーをかけて債務の返済を促す目的で競売にかけ、最終的に取り下げることもあります。

本件については取り下げずにこのまま行われるのかわかりませんが、そもそも買い手はいるのでしょうか。

日本の裁判制度では、事件の種類を識別できるようカタカナやひらがな等を付しますが、競売事件においては“ケ”と“ヌ”があります。

“ケ”は担保不動産競売事件を表し、債権者（銀行等）が抵当権を実行して当該不動産を裁判所を通して売却・換価することです（住宅購入者がローンを組んで抵当にいれた物件が多いです）

一方、“ヌ”は強制執行（強制競売）事件を意味します。

強制執行（強制競売）を行うには事前に行われる金銭債権の請求訴訟（民事訴訟）での確定判決（債務名義）が必要になります。訴訟ですから確定判決が出たといっても債務者は納得していないケースが多いです。

この状態で競売（強制執行）を行えば債務者とのトラブルが生じやすくなります。

競売取引を最初に教わった方から言われたのは「事件番号“ヌ”は気をつけろ、できれば手を出さない方がよい」と言うことです。

競売物件は不動産鑑定士が評価します。

基本的には更地価格＋建物価格＝土地建物価格という考え方で導きます。

更地価格は広さ（面積）に近隣の公示価格、基準地価単価を乗じ、一定の掛け目をみて評価します。

更地価格＝近隣の基準地価（㎡あたり）☓広さ（面積）☓●％（掛け目）とシンプルです。

一方、建物価格は同程度の建物を現時点で再建築する場合の費用を仮定して評価します。

建物価格＝再調達原価×延床面積×残価率（築年数に応じて減価していく）

という計算式で、一般的に木造建物の再調達原価は㎡あたり20万円程とされます。

本件の“本殿”の価値はどうでしょう。

神社創建の際に集まった方々の思いや100年という歴史の重みを考えますとプライスレスと思いたいですが、現実は不動産鑑定士が粛々と算定しています。

それでも、宗教的価値を考慮して、再調達原価は通常の木造建物と比べて10倍の価値を見ています。

 

しかし、神社の中枢、コアである本殿の価値が245万円とは・・・

宗教とは霊や神などをめぐる想像の世界、観念の世界です。一方、競売は合理、物質主義の世界で対極に位置すると思いますが、競売資料の中で両者が同居している“さま”は生々しい現実社会を見せつけられたようで寂寥感で一杯になります。

後継者不足や檀家離れで宗教法人の売買が水面下で増えているという話は聞いたことがありますが、世の趨勢とはいえ世知辛い世の中だなと感じます。

 

本件については取り下げか入札不調になると思いますが、今後の成り行きを見届け、結果は後日ご報告したいと思います。

2020.8.11

本競売の結果はこちら　⇒　https://chikyoshinjisho.co.jp/contents/2525