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2019年07月14日
ブログ

【幕張本郷の不動産社長経験22】業者の仕入れ

学区限定、物件との縁はタイミング

幕張本郷区画整理地区で南西14m道路、間口11m、62坪位、JR,京成幕張本郷駅徒歩11分、小学校も中学校も徒歩5分以内の好条件売地が出ました。売主は全体一括売却を希望しておりました。全体を買える予算の人はいなかったので1日で2分割の区割りと参考間取図を作成して3人のお客様に同時にアプローチ、その内2人の了解を頂き、手前と敷地延長の区画を同時に金融機関の事前審査に提出してそれぞれの承認を3日間で取りつけました。その上で分筆後同時契約同時決済するので売主様の了解を取って欲しいと2通の買受申込書を業者に提出しました。

元付業者は売主に打診

土地分割となるものの、4日間という短期間で同時に事前審査迄取ったので、一応売主に相談してくれることになりました。売り主としては2分割にする時は官民査定してから分筆作業、法務局に登記する等手間暇がかかります、その分の費用は上乗せしていますので金銭的な負担は無いのですが回収までの期間は伸びてしまいます。

他者より全体を一括で申し込み入る

売主に分割案を検討して貰っている間に、アパート用地として一括での申し込みが入る。

売主としては元々一括での売買を希望していたので結果としてアパート用地のお客様で話を進める事になり、当社の方にはお断りの連絡が元付業者より連絡入る。

当社で仕入れて分譲出来なかったか?

当社で仕入れてから2分割で分譲出来なかったか?そうすれば2人のお客様に喜んでもらえたのにと言う事になりますが、当社が仕入れてやる事業として採算が合わない事案でした。当社も仕入れる時は仲介手数料を払います、登記もしますので登記料もかかります、分筆する費用も掛かります、金利もかかります、売主の場合、当然ながら仲介手数料頂けませんので利益確保のために利益の上乗せしなければなりません。そうすると再販売却価格の80~85%以内で仕入れないと利益が出て来ません。今回の物件も最初の販売価格は相場より2~3%安めでしたが全体だと住宅地を検討する人には少し売買金額が高額になり土地建物で8,000万円~8,500万円位の予算が無い人は手が出ない物件でした、しかし当社が物件を確保してから再販するには相場より最低でも建物セットで売却できない時は15%位安くないと採算が合わないのでそれも出来ませんでした。

検討客2人には縁が無かったと伝える

検討客2人には最初に「全体を買う人が現れたら今回の話は縁が無かったと諦めて下さいね」と念を押してから話を進めているのでトラブルは有りませんでしたが「がっかり」されました、又同じような物件出たらお知らせくださいと依頼されましたが、、。

人気地区は条件付き売地、又は建売用地になる

お客様の希望は、「希望地区に土地を購入して、それぞれの希望ハウスメーカーや工務店で希望の間取りを建てる」ですが、この事がどれだけ難しい事かを実感している人も多いと思います。

*理由は①2分割~5分割に区画割して分譲出来る処は8~9割建売業者、②売り建て用地として建築業者③大小ハウスメーカー④不動産、建築業者が購入してしまいます。残りの1~2割は市場に出て来ますが坪数が大き過ぎたり、小さ過ぎたり、地形が悪かったり、予算に合わなかったり、地区が合わなかったりで、結果としてなかなか希望物件に巡り合えないという事になります。この状況は今後ともかなり長い間続くと思われます。

柔軟に状況判断して妥協も必要か?

自分が理想と考えている住宅は、本当に妻や子供に支持されているのか?子供はあと何年中学校卒業まであるのか?高校、大学によっては一緒に住めなくなる事も有るのでは?等総合的に判断して子供達と話し合ってみる事も必要かもしれません。色々な意見を聞くことによって又違う方向性が考えられる状況になるかもしれません。その結果妥協するところは妥協して、譲れない処はそのままで、それぞれの予算と年齢を考ええて物件ごとに可否の結論を出していきながら最終的に決断できる物件とめぐり逢えた時が縁が有った物件になります。

 

業者と一般ユーザーの違い

業者は朝から晩まで仕入れ物件の資料ををチェックして、これはと思う物件はすぐ昼夜を問わず見に行きます。それでも20~30件見ても仕入れるのは1~2件が良い処です。そして仕入れとなれば今日見たら明日又は2~3日で買受申込書を出します(ローン条項無しで)。①一般ユーザーの人は業者と同じ物件を同時に見たとしてもスピードの面で99%~100%敵いません。理由は物件購入の判断をすぐ出せないからです。当たり前ですが一生のうちに1~2回位しかない事ですので迷いや不安が前面に出て来て決断をすぐ出来ないからです。②又別な展開を考えてみても土、日しか物件見て歩けない一般ユーザーの人と、業者は月曜日から休み以外は何時でも物件を見ることが可能で、すぐ仕入れの検討することが出来ます、しかもすぐ収支をはじき出せるし買受申込書も出せる③、①②の件を考えると余程タイミングが良くないと業者の購入前に希望物件を抑える事は難しい事が分かって頂けると思います。

 

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