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2019年07月23日
ブログ

【幕張本郷の不動産社長経験29】建築条件無し売地

2世帯アパート情報入る

地元の業者からの情報で、幕張本郷からも徒歩圏の幕張西1丁目物件だったのですぐ現場確認、建物も使えそうだったので中も確認する。2世帯連棟3LDK庭付き、それぞれ駐車場2~3台は並列で駐車可能物件でした。都内業者と共同事業ですが物件は良かったのでまず仕入れてから再販方法は2~3有る案から選ぶことにする。

仕入れ、再販方法検討

解体する事になる可能性が大なので価格も交渉して妥協点を探る、買主、売り主共に譲り合意価格に達したので契約となり、決済も1ヶ月くらいで完了させました。建物は大手ハウスメーカーの軽量鉄骨建物でしたのでまだ手入れ次第では30年は持つと思われましたが、UBが狭かったり、キッチンが狭いので現在の新しい製品が入らない不利の状況が有りました、又直しだしたらキリがなくなるので結果は解体して土地2区画分譲する事に決まりました。

解体工事、区割り作業

業者ですので方向性が決まれば即段取りに入ります、仕入れ業者より解体する時は使って欲しいと言われていた業者と会って価格の打ち合わせをして、仕入れ業者の顔も立てて解体工事の契約する。その間2分割の区割りの検討を並行して行う事にする、間口の関係で羊羹切りの2分割はそれぞれの間口が狭くなるので南西側を3mの敷地延長にして区画割をして見る、それぞれに建物一辺が3間以上の参考プランが入る事と4LDK駐車場2台が入る間取り図作成できたので区割りを決定する。

解体工事完了、現地に区割りの地縄張り

解体工事も順調に進み解体、整地迄終わったので、今度は一般の人が見てもすぐ区割り状況が分かるように現地にビニールのテープを張る、敷地延長の人も手前の区画の人も車が入りやすいようにそれぞれ隅切りを取る(分筆迄引渡し前までに完了させる)。

2区画分譲販売開始

建築条件は付けなかったので、手前は近くに住んでいる共働きのご夫婦に縁が有りました、理由は①保育園を変わらなくても良い②奥様が通う海浜幕張の会社もはぼ同じ通勤時間で通える③ご主人の東京勤務もほぼ同じ時間で通える④土地建物トータル価格が予算内(建物はリーズナブル価格のハウスメーカーと打ち合わせ済み)で有った事が決め手となりました。事前審査承認➡当社と土地売買契約契約(建物請負契約➡ハウスメーカー)➡金融機関本申込書提出➡承認➡土地決済➡建物工事着工➡完成引き渡し➡入居とスムースに運びました。

敷地延長土地は決まる迄少し時間がかかりましたがこちらもお客様がハウスメーカーと打ち合わせして予算内で有った事と住宅ローン事前審査が承認されてからの土地売買契約、決済と進み2区画とも完売する。

ユーザーの需要が1番多いが、供給物件1番が少ない

建築条件無し売地の需要は15~20年以上前から1番多いが、現実は供給物件が1番少ない。理由は「7/22の幕張本郷不動産社長経験22」を参照ください、又現在の状況は全国展開している建売業者、関東近郊主力の上場している建売業者、地元の建売業者、不動産業者、大手ハウスメーカーが血眼になって毎日朝から晩まで業として探しておりますのでこれらの業者の間隙をついて「自分の希望地区、場所で各人の予算内で建築条件無しの土地を購入する事の難しさ」を認識した上で①探す地区を広げる、②まったく違う地区も考えてみる③子供はあと何年で家を出る可能性あるか④予算増額が出来るか?等も考えてみると「まったく新しい発想が出てくるかも?」しれませんね。

 

需要の多い土地の供給

当社は出来るだけ建築条件無しの土地の供給にも力を入れていますが限度が有ります、又建売もやりますので全て要望には答えられませんが「お客様がご夫婦で来社頂き本音を語り、真剣さが伝わった場合は当社の出来る最大限の協力をさせて頂きます」。

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