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2019年07月25日
ブログ

【幕張本郷の不動産社長経験30】建築条件無し売地

幕張本郷徒歩圏売地有りと大手住販会社の情報

良く話を聞くと幕張本郷区画整理地ではないが、角地で陽当たり眺望は申し分ない処というので資料送ってもらい現地地確認する。習志野市花咲2丁目物件で以前当社が中古仕入れて解体、建売(売り建て)をやった場所の並びで3件隣でした。

古家付き売地

中古の建物が40坪近くあり、車庫を作っておらず大きな植木も数本あり北道路から見るとうっそうとしておりました、しかも東側道路は階段になっており車は通れない、南側は4m以上の擁壁が有りました。擁壁の検査済書は取っているので余り心配しませんでしたが癖が有り過ぎるので1日考える事にしました。

元付業者から仕入れ価格の要請

翌日現地見てくれましたか?仕入れ価格出して欲しいと要望有り有りました。宅内の南庭に入って見ると陽当たり、眺望は良かったので、古家解体して造成を上手くすれば商品として売れる自信が出て来ました。一般のユーザーでは処理できない部分も有り、又トラブルになりかねない危険性有るので、又以前から何回か色々な支店から仕入れしている関係で当社に声がかかってきました。

物件を仕入れる事にする

解体費、造成費、支払い手数料、登記料、固都税日割り分、残置物の処分費、金利分などの諸経費を計算して合計額を出す。再販価格予想額から仕入れ費用の合計額を引き予想粗利益を計算して、仕入れ価格を算出し買受申込書作成してFAXを送る。

仕入れ価格の売主了解が取れ契約と成る

売主側から見ると(業者仕入れの経費を甘く見がちですが説明すると分かります、元付業者は説明して説得しますが、当社が説明することは殆どありません)多少又は大いに不満な金額になってしまいますが、「不動産業者が更地としての商品にするまでの手配や段取りが殆どの人は出来ません」ので満足は出来なくても納得せざるをいません。

契約日を決めて「土地売買契約書(上物あり、解体費及び残置物撤去は買主負担)」を交わしました、決済も予定通り終わる。

 

解体工事、造成工事に入る

建物内の大量の残置物片付けの後解体工事に入る、解体工事途中に台風が来たので現地に行って見ると強風で屋根と壁が大きく揺れておりましたので解体業者を呼んで、風雨の中でゴムカッパ着てロープで補強して頂く。台風も過ぎ去り解体工事も予定通り完了後は、造成と整地作業に入り程なく完成する。

建築条件無し売地販売

解体工事、造成工事が終わりましたので建築条件無し売地として販売に出す。鬱蒼としていた現場は北道路から見ても南面が一気に開けて陽当たり、眺望が良い事は誰の目にも明らかになりましたが3~4か月過ぎても成約になりませんでした。反響は50~60件以上有るのに成約にならない理由を探してみる。最初から宅内に入る入り口ブロック塀カットして3m取っておりました、後は建て主の建物、駐車場の台数等の状況でどうにでもなるようにしておりましたが、見た目が一般ユーザーには分かりにくかったようです。

宅内に入りやすいように間口広げる

物件気に入った人が自由にやれるようにと含みを残した造成が今迄は受け入れられなかったと思い、女性でも又何台駐車場を設けた時でも宅内に入りやすいように再度入り口の造成工事をやり直す。その後2カ月位でハウスメーカーと本人からの問い合わせ有り間取り図作成、事前審査承認、土地売買契約、土地決済迄順調完了する。

建築条件無し売地の供給

上記のように当社が建築条件無しの売地を供給する時でも、更地完成宅地を供給するには少なくても土地(古家付きが多い)仕入れて決済してから最短でも45~50日以上かかります。又その時の売り情報次第で当社の第1希望の土地だけが入ってくるわけでは有りませんので、ユーザー様の希望物件が常にある訳では有りません。当社も必死に探していますがなかなか仕入れたいと思う物件が少ないのが現状です。

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