幕張本郷の不動産社長経験232)不動産売買の面白さ、難しさ【令和3年不動産は今買い時か？待つべきか？】

今年に入り1月８日~2月7日迄1都3県に緊急事態宣言が行われ、1月14日~2月7日迄は栃木県、岐阜県、愛知県、京都府、大阪府、兵庫県、福岡県が追加させました。全国の人工密集地域及び感染者が増加して地域にはほぼ全域に渡り緊急事態宣言が発令されました。

大阪府商業地域の1部地区では相場が下がったので路線価を引き下げる方向で調整している様です。

以下に【新築、中古、土地、中古マンション、事業用物件】の令和3年度の年初の物件動きを掲載してみますので各自の参考にして頂ければ幸いです。

一般的に横這いから弱含みの状況です。昨年の暮れから今年年初にかけて総武中央線の新築で3,500万円前後から4,500万円位の価格帯でそこそこの相場感物件はかなり売却済みとなってしまいました。幕張本郷（1丁目~7丁目）区画整理地内の新築は現在4,690万円（2棟）と新築未入居の4,495万円（1棟）しか残っておりません。津田沼駅徒歩圏も4,000万円前後の物件は少ないです。千葉駅～西千葉駅～稲毛駅迄は例年位の販売物件が有ります、新検見川駅は例年より売却物件が多くなっています（総武線の海側、山側共に）。隣の幕張駅周辺は地盤の良い処は物件少ないですが、武石地区の田んぼ埋め立て調整新築分譲住宅（3,000万円後半~5,500万円弱）や幕張町2~3丁目の調整分譲住宅（3,780万円～4,280万円位の価格帯多いです）は、以前は田んぼの埋め立て地区（1部不法投棄が有った場所）ですので地盤はあまり良くありませんが土地が50坪、建物は28~31坪位付いています。幕張本郷区画整理地内や幕張の地盤が良い処を望んでいても予算の届かない人はかなり最初の頃は（1昨年～昨年）そちらに流れて行き売却も進みましたが、今は落ち着いている様子ですので各住宅販売会社委任の在庫合計が数十棟以上に膨れ上がっております。

＊決算関係で値下げしても売り切りたい物件は「買得」になる時ありますので検討して見るべきです。

一般的弱含みです。千葉駅から津田沼駅迄全般として弱含みです。「大きな理由は新築は高いから中古でも良いと言っていた」人が実際に中古物件を見てみると、新築物件と無意識の内に頭の中で比較してしまうので8割以上の人はリホームをしようとします！そうすると中古物件価格+リホーム代（リホーム金額に寄りますが）になりますので結構高くつく事に成ります。➡そうなると少し頑張って新築物件を買いたくなってくるからです！

＊中古物件価格としては1,000万円後半から3,000万円後半位が検討の大部分を占めると思われます。

戸建て、マンションの場合は「雨漏れしてない、外装工事を10~15年に1度やってる、通風を良くして使用している」等のメンテをやっている住宅は50年~60年は充分住めます。

但しマンション価格の場合は、20年~30年過ぎるとバス便や人気のない場所は、場所により新築時の半値～1/3位に成る処も多く見られます。逆に人気地区の駅3分以内物件は新築時価格の8～9割で売却できる時も有ります（例として幕張本郷1丁目、ロイヤルシャトー幕張本郷フロントスクエア上層階オーシャンビュー部屋）

戸建て価格の場合は築25年~30年以上過ぎて土地値と判断されても土地坪数がマンションと比べるとかなり多いので新築価格の6割どまり位の所が多いです。バス便や人気の無い地区は別ですが。

強含み～横這いです。ＪＲ津田沼駅、特に人気地区の津田沼駅前区画整理地内（奏の森地区）は坪単価は住宅地で坪130万円前後での取引されております、駅近や手頃な坪数物件は表に出て来る前に8～9割が決まってしまい、なかなか物件として表に出てくるのは少ないです。これが駅から17分~20分過ぎの物件になると区画整理地は殆ど有りませんので一気に坪単価が50万円~70万円位にさがってきます（道路幅や区画の坪数、周辺の環境によりかなり差が有ります）。

ＪＲ、京成幕張本郷駅、幕張本郷地区の区画整理地内「幕張本郷1丁目~2丁目で本郷駅徒歩10分圏内は100万円~120万円位が相場です、本郷3丁目になりますと85万円～100万円位が相場になります、本郷4丁目は80~95万円位、本郷5丁目は95~110万円位、本郷6丁目は95~115万円位、本郷7丁目は85~110万円位が相場になります。幕張本郷駅から区画整理地過ぎの花咲1~2丁目、鷺沼台3~４丁目、鷺沼3丁目は駅からの距離や地形、坪数、アップダンにも依りますが坪単価は50~70万円位の相場と下がってきます、旧公社分譲地の幕張西1~2丁目は55～70万円位です。

幕張駅、ＪＲ幕張駅北口、区画整理地内は85~105万円位。区画整理地外は狭い道が80%位有りますので坪単価は55~75万円位になりますが道路幅、行き止まり道、物件状況によりかなり上下します。

新検見川駅、駅北側の旧区画整理地分譲地内は80~100万円位、駅北側の区画整理地内ですぐ建物建てられる個所は60~75万円位、駅の南側、北側共に区画整理地外は徒歩圏で50~65万円位が相場です。

稲毛駅、西千葉駅、千葉駅、稲毛駅、千葉駅は快速が止まります、西千葉駅は快速が止まりませんが駅の南側も北側も住宅地としては環境の良い人気スポットなので3駅とも徒歩圏の価格は殆ど変わりません、坪単価は徒歩圏は75万円~100万円位です。

＊但し、ＪＲ千葉駅~津田沼駅徒歩圏13分～15分以内（東船橋~市川~東京迄も同じです）建築条件無し売地30坪~50坪位の整形地売地は一般ユーザーが欲しい価格では殆ど市場に出て来ません、出て来ても少ない数です。85~90%は①建売建築業者、②不動産業者、③大小含むハウスメーカー、④不動産、建築兼業業者⑤アパート業者等が市場に出る前に又出たらすぐ押さえてしまう（手を上げて売買契約してしまう）からです。

ほぼ弱含みです。数千万円台~数億円台迄に於いて金融機関審査の関係上、以前の様に売買金額満額又は諸経費迄も融資した時期が有りましたが、スルガ銀行や1部の金融機関の過剰融資がきっかけで一気に締め付けが出ている状況ですので、現在は1割~3割位の頭金と諸経費を出せる人でないと融資が厳しくなってきている様子です。したがって今迄買えていた人も買えない状況も出てきております。そうなると需要と供給の関係で価格は弱含みになって来ます、今後も当分はこの状況が続きと思われます。