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2021年04月10日
ブログ

幕張本郷の不動産社長経験237)不動産売買の面白さ、難しさ【令和3年不動産は今買い時か?待つべきか?】6⃣

貸家(事業用物件)オーナーチェンジ物件

7年位前に当社が仲介した戸建て中古物件の売却依頼を受けました。貸家として法人契約をしており昨年更新したばかりの物件でした、今年に入り法人としての資産を出来るものは全部処分しようという事に成り当社に声がかかってきました。

更新料を頂いて更新契約をして数か月で売却の為出て行って下さいとは云い難いので、オーナーチェンジで売却しましょうと言う事に成り「年間利回り10%を確保した価格設定にしました」。

「利回り10%に売買価格を設定した所、固都税の評価額より100万円程安くなりました、結果的に売買価格は公示価格からみると約2/3位の価格になってしまいました。仕入れが安かったことも有り売主が納得したので前に進めることにしました」

「買主にすれば格安物件を購入出来た事に成り○○社長さんは喜んでおりました」

誰に最初に声かけするか? 

最初に声掛けしたのは戸建て借主の〇〇法人にしてみました、理事会にかけるので2週間後位迄時間を下さいと言われ待っていました➡連絡が来たのは〇〇法人の理事で有り、ご自分のグループ会社数社の代表の方から連絡が有りました。購入を検討したいが現地を1度見て見たいと言う事に成り数日後現地で会うアポ取りました、約束の日に現地で物件の立ち合いと内容を説明して満額での購入の了解を頂きました。

「但し要望事項が一つありました」。

買主からの要望をどうするか?

売主は土地値としても格安なのだから建物の不適合責任は免責にしたい為に、売地(賃貸物件の古家有り、オーナーチェンジ物件)にしたい意向でしたが、買主は総額の金額は良いがどうしても建物価格を100万円にして、残りの金額を土地価格にして欲しいとの要望が有りましたので、売主と協議して返事する事にしました。

買主の要望を売主に伝えて、「当社作成の覚書を交わすことで売主の不安を払拭する事にしました」➡内容を売主に確認して頂き、乙の法人は会社謄本と印鑑証明書添付、丙は印鑑証明書添付して頂き「各原本を売主保管」する事で納得して頂きました。

後は契約日と決済日の打ち合わせのみとなりました。

契約、決済同時(一発登記)にやることになりました!

最初は契約日設定して、決済は翌月にする予定で調整しておりましたが、買主様の希望により一発登記を希望して来ましたので、売主の都合を合わせて令和3年3月の29日に当社で売主、買主、買主指定の司法書士が集まりました、司法書士には重要事項説明、契約書の読み合わせ完了する迄応接室で待機して頂きました。完了後司法書士は「売り主所有権移転書類」と「買主登記必要書類」が揃ったことを確認してから、買主会社に連絡を取り売主指定の金融機関に電信で送金しました10分かからない内に売主指定金融機関より着金の連絡が有り、領収書の受け渡しを済ませて取引完了となりました。

*一発登記は書類一つ不足しても仕切り直しに成るので、作成する書類も確認事項も、司法書士を含め事前にチェックする作業も多く大変ですがその分1日で全てが完了するので後が楽です。➡「売主に抵当権抹消が無い、買主に抵当権設定が無いの時以外はなかなかこのような取引は出来ませんが」。今回は双方ともに金融機関の設定が有りませんでしたのでスムースに取引が出来ました。

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