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2021年04月05日
ブログ

【不動産業者の本音!?】よい不動産を購入するには・・・

現在はインターネットが普及し誰でも様々な情報にアクセスできる時代です。

不動産の物件情報も検索すれば多くの物件情報に触れることができます。

家(不動産)探しにはインターネットが不可欠となり、多くの情報の中で物件を取捨選択していきますので、自然と“掘り出し物”をみつけることに傾倒する方が多くいらっしゃるようです。

家(不動産)探しはインターネットだけで十分と考えている方もいらっしゃるかもしれません。

確かに家(不動産)探しにおいてはインターネットでの情報収集は重要ですが、それだけではありません。

今日は不動産業者の目線で家探し(不動産購入)について本音を語ってみます。

果たして“掘り出し物”の物件はあるのか?

“掘り出し物”を相場に比し格段に安い物件と定義しますが、結論から申し上げますと“掘り出し物”はないと考えて差し支えありません。

こう言っては身も蓋も夢も希望もありませんが、売主の立場で考えればわかることです。買主が1円でも安く買いたいと思う一方で、売主も1円でも高く売りたいと考えるのは当然です。値決めは売主側が行います。

売主から売却の依頼を受けた不動産会社が地域の売買実績や相場を勘案して査定しておりますので相場比極端に安くなることはほとんどありません

(売主の希望で相場比高くなることはあります)。

勿論、相続や諸事情で安くても売り急ぐ売主もおります。

しかし、こういった場合、ほとんどが市場に出る前に業者が買取します。

(売主からすると一般の方に売るより業者に売った方が取引リスクがなく、早い現金化が可能だからです)

 

もし、“掘り出し物”だ!!と思ったら、それは何らかの問題を抱えている物件だと考えて下さい。

そういった物件に飛びついてしまいますと大抵は失敗します。

“掘り出しもの”はないけど、良質な物件はあります。

相場に比べて格段に安い物件はありませんが、相場に比べて割安な物件は稀にでてきます。

ここでいう割安とは業者が仕入れリスクを負って購入するほど安くないというもので、相場に比べて(感覚的ですが)1割程度安いというレベルです。

このような物件を“良質物件”としますが、良質物件は稀に市場に出てくることはあります(※注意)。

ただし、不動産の仲介会社も多くおりますので、各不動産会社がそれぞれのお客様に紹介する等、不動産会社間の争奪戦の中あっという間に売れていきます

「来週末でも見にいくかな」なんて考えているとそういった物件は買えません。


自分が良質物件だと思えば他の方も同じように感じているわけですね。

 

※注意  そういった不動産は大抵、地場の不動産会社ではない元付(売却を依頼された不動産会社)である場合が多いです(つまり地場の不動産事情に精通していないために生じるミスプライス)。

良質な物件をめぐる営業担当者間の争奪戦

不動産会社間の争奪戦も突き詰めれば各社の営業担当者間の争奪戦です。

そこは極めて属人的な話です。

営業担当者は営業成績をいかに効率的に上げていくかが至上命題です。

良質な物件が出た時、営業担当者の頭の中には条件反射的に何人かのお客様の顔が浮かびます。そして、どのお客様にご案内するのか考えます。

極論しますとどの方に案内するのが(嫌な言い方になります)営業成績に直結するかという考えになります。

事前に物件の条件をシンプル、明確にしている方の場合は「あのお客様の希望条件にピッタリだな」とイメージできます。

また、即断できる方でないと他の不動産会社にとられてしまいますから「あの方は既に別の物件でローンが通っていたな」等と考え、契約の実現性の高い人の顔が浮かぶわけです。

良質な不動産物件を購入するために

お客様によっては「何か良い物件はないですか?」と漠然としたご依頼を頂く場合がありますが、営業担当者からしますと急ぎ対応する物件の場合、残念ながらこのようなお客様はご案内する先として選択肢から外れてしまいます

 
よい(良質な)不動産はすぐに売れてしまいますので、難しいとは思いますが即決できる方でなければ購入することができません。

そして、不動産を見て良質な物件と判断できる程度の相場観を持ち、購入を即決できる状態にしておく必要があります。

つまり、良質な物件を購入する条件としては

① ご自身の希望物件(エリア、広さ等)の相場をある程度把握しておく。

② 不動産会社に対してご自身の希望物件を明確に具体的に伝える

③ ご自身がどれだけローンを組むことが出来るか事前に把握しておく

ことが肝要です。

これらを営業担当者の頭の中に事前に刷り込んでおくということです。

 

家探しには、やはりパートナーが必要です。

そのパートナーとなる不動産会社、引いては営業担当者との関係構築もある程度必要と考えます。

そのために複数の不動産会社を訪問し、ご自身に会う営業担当者を見つけることも家探しの重要なポイントだと思います。

 

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