「更新料」をめぐるあれこれ

10年程前に「不動産業界の一番長い日」があったのをご存知ですか？。

平成23年7月15日。

最高裁判所の判決如何によっては、賃貸業務が根底から覆される事になりかねなかったからです。そもそも、消費者契約法第10条　に更新料は該当して無効なのではないかという議論が出ていたからです。各地で訴訟が提起され、有効か無効か見事に判決が分かれていました。万一最高裁判所で「更新料は無効」という事になったら、それは一大事でした。業界の中ではかなりの関心を持って見守っていた事件（？）でした。

「賃貸住宅の更新をするに当たり、賃料と比して高すぎるという事情がない限りは更新料を支払う事は有効である」という判断が下され、これによって「更新料は有効」合法であることが確定しました。判決の内容を知り、安堵したのを覚えています。

更新料は、不動産取引においては重要な事項ですが、法律や条例等において根拠となるものは一切ありません。商慣習に基づくものでしかありません。なので、更新料はかなりの地域差があります。

国土交通省が平成19年にまとめた「民間賃貸住宅に係る実態調査」によると

※更新料を徴収する割合

・神奈川県　90.1％

・千葉県　82.9%

・東京都　65.0%

・埼玉県　61.6%

・京都府　55.1%　

・愛知県　40.6%

・沖縄県　40.4%

大阪府と兵庫県では更新料はないそうですが、代わりに「敷引き」と呼ばれる償却方法を採用する割合が、

・兵庫県　96.0%

・大阪府　29.9%

同じ関西圏でも、京都府においては

・更新料に関しては、1年毎に1ヶ月分もしくは2年毎に2ヶ月分という契約が多いそうです。他に1年毎に2ヶ月分の更新料を必要とする契約もあるそうです。「敷引き」も、多く行われている様です。

※敷引きとは・・賃貸物件の契約時に保証金から差引かれるお金のことで、家賃の滞納分や退去時の原状回復費用として差し引かれる。但し「敷金」と違い「敷引き」は全く返金されないので注意が必要です。この「敷引き」は、関西地方の賃貸借契約における独特の習慣です。

そもそも更新料とはどんなものなのでしょうか？。

契約期間満了毎に更新料を支払うというのが一般的な認識です。

因みに契約期間は2年間が多い。しかし、この更新料は一体何のために支払わなければならないのか疑問に思われている方も多いのではないしょうか？。先に記しましたように更新料については、何度も裁判で争われました。行われた裁判では「更新料は賃料の補充ないし前払い的な性質を持ち、賃貸借契約を維持するための対価」とされています。つまり、家賃が低く抑えられている代わりに、大家さんに前払いとして支払うもの。住み続けるための謝礼という意味を持っている。更新料を請求するためには、賃貸借契約書に更新料の条項が含まれなければならない。更新料の条項を含んだ賃貸借契約を交わしているという事は、不当に高額でない限り更新料を支払う必要があります。

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