テナント物件（居抜き物件）

先日、賃貸でテナント物件を探しにお客様が見えました。

　地域的にも時間的にも結構お探しのようでしたが、なかなか自分たちの希望するような物件がないとの事。弊社でも、ネットで探してみたのですが、同じく見つからない状態。情報化時代、多分どこの不動産会社に行っても、同じような物件になっていると思います。期待されるところは、他の不動産会社にないような物件・・・をと思っている人も多いのは事実ですが・・・。

　[たまたま、オーナー様からあずかったばかりの物件で、これから市場へ出すところの物件]って、めったにないのが実情です（＾＾）。

　お話のなかで「居抜き物件」の事がでてきましたので、少しお話をさせて頂こうと思います。

〇メリット

1.初期費用を抑えられる　➔　費用の削減。

　（但し、あくまで中古の為、使用中の故障等リスクを想定しておく必要があります。設　　　　　　備類は事前に動作確認、正常運転できるかどうかの確認をしましょう。）

2.短期間で店舗をオープン出来る

　スケルトン状態だと内装・設備にかかってしまう工期を短縮できる。

〇デメリット

1.内装・レイアウトの自由度が低い。

　レイアウトが既に決まっているので自分の好みのイメージに内装を仕上げる事が難しい。

2.前の店舗のイメージが引き継がれる場合がある。

　前の店舗の評判が影響する場合あり、前の店舗の退居理由を聞いておく。

　内装を工夫して、以前の店舗とは雰囲気が違うように効果的に配慮する。

3.設備・機器等はあくまでも中古なので、修理に費用がかかる事がある。

「居抜き物件」とは、前のテナントの内装や造作・設備などがそのまま残されている物件と言う事です。

　普通のテナントの契約では、スケルトン（内装していない状態）で借り、退去時には又元のスケルトンに戻し貸主に返します。

「居抜き物件」は解体時の無駄を省き造作や設備などを無償で引渡し、オーナー様の了承を得て次の借り手を探します。が、中には設備や造作を買い取って欲しいと言う物件もあります。➔「造作譲渡」

「造作譲渡」とは、その物件で営業している現借主が店舗を移転もしくは閉店するにあたり、設備や造作がまだ充分に使えるので、撤去するのは勿体ない。そこで次の借主に対して譲渡をしたいという事です。店内をスケルトンに戻すとかなりの費用がかかりますし、経費の削減にもなります。借りる側としても、初期費用を安く抑えたいと思っているのであれば利害が一致します。話合いをする事になりますが、現借主の提供したい造作の費用と次の借主の予算が合えば交渉は成立しますが、折り合いがつかないと破談になる場合もあります。ただし、これは借主同士の話で、次の借主が店舗返却時には「スケルトン」にして戻さなければなりません。

「契約書では解約時スケルトンで返却する」と言う条件があります。現借主が造作譲渡を希望しても、貸主の承諾を得ずして勝手に造作譲渡の契約を結ぶことはできません。

（通常、店舗の解約届は3ヶ月～6ヶ月前の解約予告を管理会社へ届ける事になっています。そのタイミングで管理会社へ造作の譲渡を希望していることを伝えると管理会社が貸主への相談をしてくれます。次の借主との交渉も相談に乗ってくれます。）

貸主の承諾があれば、譲渡は可能となります。

譲渡が決まると二つの契約をする事になりますが、

〇貸主と借主の契約　➔　賃貸借契約

〇現借主と新借主の契約　➔　造作譲渡契約

物件によっては、造作譲渡料が無料の場合がありますが、この場合も、解約時はスケルトンにして貸主へ返します。

1.自分の目で確かめる事。

　物件を見に行く時に、立地の条件の確認をしましょう。

　・人通りはどうなっているか？。

　・最寄駅からの距離は？。

　・競合店の有無。

2.設備や機器の確認。

　・自分が実際に営業する時の確認（動線などの確認）

　・不足している設備・機器等の確認

　　新しく機器を入れる場合はスペースの確認

　　既設設備や機器の動作確認及び程度のチェック

3.リース契約の確認

　・引き継いで利用する設備や機器

　　リース契約の内容・年数・支払いの残額等

前の文章でも書きましたが、居抜き物件を賃貸し退去する場合は、原状回復を行う必要があります。入居前（スケルトン）に戻すという事です。物件を借りている中で、修繕の必要性も出てきますが、管理会社へ報告をしておきましょう。報告をする事によって素人判断より専門家の視点からみて直して良い部分が異なる場合もあります。日々の管理から退去時はスムーズに行く場合が多いです。

              「千協伸地所(ちきょうしんじしょ）」という社名は

“千”葉県でみんなで“協”力して、それぞれの人が“伸”びるような仕事を不動産・建設を通してやっていきたいという想いから生まれました。賃貸・仲介・売買・設計・施工・管理まですべてを自社で行う総合不動産会社です。経験豊富なスタッフが土地探しから建物まで、皆様のご希望に合わせて、ご提案させて頂きます。お気軽にご来店ください。

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