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2019年09月14日
ブログ

【幕張本郷の不動産社長経験51】新築マンション30年一括保証の罠

新築マンション30年家賃一括保証大丈夫?

「賃貸新築マンションを建てると30年間当社が一括保証します」が謳い文句です、これは大手上場建築会社も中堅クラス建築会社もほぼ同じです。本当にそうでしょうか?

「30年間一括保証する」に関しては私はそうは思っていませんので検証してみましょう。

最初の5年間(3年間)は各社ほぼ大丈夫です

最初の5年間は新築でもあり計画段階からの家賃が大きく変動する事は有りませんので問題は有りませんが、「5年後の家賃見直しの時が第1の大きな山場です」。周辺に又新築マンションが建設されていたり、空き室の多いマンションオーナーが泣く泣く家賃を下げて募集したりしていると家賃相場が下がってきます。そういう状況ですと近隣相場を基に「保証家賃の値下げを要求されることが有ります」そして今後とも値下げ要求が続く可能性が大です。

築10年後位から値下げ交渉が必ず来る

場所によりそれ程値下げ交渉されない処も有りますが10年過ぎたらほぼ全部家賃保証の値下げ交渉が来ると考えておいた方が良いです。理由は簡単です①現在より会社の家賃負担がどんどん縮小ていきますので自己負担が増えていきます②幕張本郷地区ですら空室が多いのに建て続けられています③家賃を払い続けるより購入して資産に替えようと考える人が出て来ます④子供が大きくなると手狭になってきます⑤幕張本郷地区は現在も値上がり傾向にありますがその他の場所は価格が多少下がり気味ですので家賃+1~2万円出すつもりですと新築戸建てが買える場所が有ります。その他の要因も加味するとマンションオーナーも受難の時期に入っております。

マンションオーナーはどうすれば生き残れるか?

新築から5年位は建築費のローンを払ってもお金が多少余る計算になっていることが多いです、建築業者は余ったお金でゆっくり旅行でもして下さいとオーナーに夢を与えます、支払いに関しては当社(関連会社)が保証していますので安心ください。

その気になって余剰金を使い切っていると、アッという間に5年過ぎてしまいます、更新の時に値下げ交渉をされて初めてショックを受けます、こんなはずではなかったと思い知らされます。この時に値下げ交渉されても今迄余っていて使っていた範囲に収まっていればそれでも何とか今後5年は持つこたえられるが15年後とか20年後を考えると背筋が寒くなるのを覚えるはずです。

 結論から言うと余剰金は①繰り上げ返済する②貯蓄しておく、の自己防衛をするしか道は有りません。

全額借金はしない計画立てる

土地に坪数や地形などにも依りますが、1部の土地を売却して頭金にして借金を抑えて30年返済を25年~20年返済にする計画でも採算が合うなら計画を進めても良いと思いますがそうでない場合は危険が隣り合わせです。「大手上場会社の借り上げ契約書だから大丈夫?と思いたくなる気持ちは分かりますが現実はそうでは有りません契約書の最後に1行に必ず、甲、乙は家賃見直し時には近隣相場を考慮し協議の上新家賃を決める事に合意した」という文言が入っています。「話が違う、裁判で戦うと言って戦っても勝てません、そんな馬鹿な契約時の話は30年一括保証すると言ったではないか➡契約時の保証金額変更なしで30年間保証するとはどこにも書いていません➡騙されたと言っても後の祭りです自分自身の勉強不足と知識の無さを露呈するだけです。

 考えてみると詐欺的要素が多く含まれていると思われる現状でも、法律的に照らすと30年間同じ家賃での保証には無理が有るし、経年変化や劣化などを考えると現実的でない事も分かるでしょう、になってしまいます。「建築業者も営業マンも現実を分かっていても契約する迄は肝心な処は軽くサラッと流します、真実を最初からハッキリ言いばほぼ9割以上の人は契約自体を進めない可能性が高いからです」。

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