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2019年09月16日
ブログ

【幕張本郷の不動産社長経験52】新築マンション30年一括保証の罠

東京の業者から幕張本郷駅近マンションの情報

幕張本郷駅の近くに1棟のマンション有るが管理できますか?と以前の東京勉強会仲間から連絡が有りました。内容を聞いてみるとそこなら管理を受けても良いと思いましたので、資料を見たいと言って取り寄せました。5階建て鉄筋コンクリート造、築30年弱エレベーター有りの物件でした。

賃貸管理の価格予定書作成

4~5年位前の話ですが5~6空部屋の2LDK75,000円~83,000円の募集価格表を作成して募集をかける準備と管理費等の費用や清掃業者の切り替えも含めて打ち合わせをして来月から入居者募集するところまで来ました。

金融機関からの貸し剥がし?

月末になったら入居者募集を少し待ってくれと連絡が入りました。理由を聞くと金融機関が早く返済してくれと貸し剥がしに入っているようでした。売却するにしても満室の方が売りやすいがどうしますか?と再度念を押しましたが少し待ってくれの1点張りだったので待つことにしました。

管理要請から売却の話へ

月が替わり連絡が入り「売却することになった」との事でした。売買金額数億円の希望が有りましたが相場から見ていけそうと判断したのですぐ販売活動に入りました。都内の中堅クラスの管理、保有する会社が手を上げました、今度は金融機関が情報を流して自分の処の融資残高を確保しようとして、出入りしている業者が価格を少しつり上げて来ました。

融資条件無しと融資条件有り

価格を少し(3,000万円)上げてきた方は融資条件でないと契約できない、東京の業者は現金で購入でしたので何時でも手付金は打てる状況でした。売主は少し迷いましたが融資が通るかどうか不明の業者より確実に買える業者を選ぶことになり当社の方で契約をすることになりました。売主は足が不自由なので事前に自宅に訪問して重要事項説明書と契約書は読み合わせしておきましたので手付金はすぐ売り主行口座に振り込みました。ローン条項無しでの契約ですので手付金を受け取った後に売主が解約するとなると手付金の倍返しになりますのでほぼ勝負あったとなります。(契約7日後に3,000万円高く買うと言ってきた業者の融資は通ったそうですが後の祭りでした)残金決済もその月の月末には行い1件落着と成りました。

金融機関の身勝手

金融機関は貸したい時、貸したい人にはあの手この手でお客様に強力に融資を勧めます。しかし融資した先が少しでも不安になったり、先行き不透明とみると返済を迫り貸し剥がしに出る時が有ります。返済を迫られた客様が返済できるとなると今度は融資残高が減るので何とか自分の処の取引先で融資したい、しても良い会社を必死で探します。しかしそのように上手く行くことの方が少ないです、なぜなら快く思っていない金融機関にお客様が協力することがないからです。その後は金融機関との信頼関係も崩れるので新たな取引は難しくなります。

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