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2019年09月19日
ブログ

【幕張本郷の不動産社長経験53】新築マンション30年一括保証の罠

幕張本郷駅徒歩7分集合ポスト

幕張本郷区画整理地内幕張本郷駅徒歩7分ALCかRC構造体?でタイル張り外観、築20年前後と思われますが20戸中半分の10戸が空き室状況の集合ポスト写真です、この状況は駅徒歩10分以内ではそう多くはないと思われますが確実に空き室が多くなって来ていることは事実です。

幕張本郷区画整理地内マンションの現状

幕張本郷駅近5分位のマンションはおおむね入居率は良いです、その中でも空きが1~2割位のマンションも散見されます。新築時の賃料より2割位下がっている処も多く見られます。駅徒歩10~15分位の処は1回空室になると以前の賃料ではなかなか入居者が無く、賃料を下げざるを得ない状況が多いと思われます。幕張本郷駅徒歩13分位のマンションを当社が廃業する業者から引き継いだALCマンションも6戸の内2戸が空き部屋でした、1年位かかりようやく1部屋入居が決まり、もう1部屋がまだ空き状況です(洋間8,6、K3で賃料5万円ですので相場より少し安いのですがプロパンが影響してかも)。

未だ十分使えるマンションなのに解体

幕張本郷区画整理地内ではここ数年建物は充分使えるのに解体して、分譲マンションに建て替えられている処が見られます。理由は①経年変化で設備が古くなり修繕に金がかかる時期に来ているがお金がなく直せない②2棟あるマンションの1棟を処分して金融機関からの借り入れ金圧縮③空室が多くなり採算が合わなくなった④マンション業者からの売却アプローチがあり話に乗る等が考えられます

現在も幕張本郷区画整理地内で1棟解体中

このマンションは区画整理地の1番遠い場所に有りますので入居率はあまり良くなかったので其の内解体されるかも?と思っておりましたが数日前から解体工事に入っております。入居者減少による賃料低下も痛いが更に空室率が半分以上に上がってしまえばもう打つ手は無しです、このマンションは入居率1/2~1/2以下がかなりの期間有りましたので仕方がなかったのでしょう。

資産の組み替えが必要な時期に来ています

「マンションアパートを建てて相続税の軽減を図りましょう」の謳い文句の元で地主さん達はマンション、アパートをどんどん建てました。上手くいったと思っている人は地主さん全体で2~3割位いれば良い方だと思っています、後の7~8割はどうしてこうなったの?と思っている人が殆どではないでしょうか?過ぎたことを悔やんでもしょうが有りませんが、これからをどう立て直していくかを真剣に考えて「処分する資産、活用する資産、残す資産」に組み替える事で今後の展望を切り開いていくしか有りません

 当社もお手伝いさせて頂きます、この件は又後で書きます。

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