【幕張本郷の不動産社長経験5】私道の話（その②）

家を建築する際、建築基準法上の道路に接道している必要があります。
これを接道要件と言いますが、言い換えますと原則、幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接している土地でなければ建物は建てられません。
つまりこういうことです。

Ａの敷地は接道要件を満たしておりますので建築することは可能と判断できます。ところが、Ｂの敷地はどうでしょうか。
道路と敷地の間に他人所有の敷地があります。この他人地が仮に10cm幅の極細の土地としましょう。いかがでしょうか。
そうなんです。10cmであろうが１ｍであろうが建築基準法上の道路に接道していなければ建築できません。
実はこのような物件はあります。

偶然、このような細い筆（土地）が残ったというケースもありますが、
悪意でこのような土地を利用する輩もおります。

バブル以前、あるいはバブル前後には、現在のように反社会的勢力に対する規制がほとんどなかったので、そういった輩がやりたい放題だった時期もありました。未接道とするために作為的に１坪程度に分筆・所有した土地を法外の価格（相場の50～100倍）で買い取らないと「通さない」と脅迫することもありました。
また、資金繰りの厳しい中小企業を標的にして、高利で貸し付け、不動産を譲渡担保で取り上げたり、その物件を幅50ｍｍ～100ｍｍとして入り口部分をそっくり分筆して売却、未接道物件とする。さらに分筆した部分を相場の数十倍の価格で買い取らせるということもやっていたようです。

近年、国や不動産業界が一丸となって反社会的勢力排除の取り組みを進めてきましたので、現在ではこのような話は聞きません。
しかしながら、当人が気がつかないうちにそのよう物件を保有していることもあります。
土地の境界や建物の位置を確定するための地図に“公図”というものがあります。
この公図をご覧になり道路と敷地の線が太かったり、イ、ロ、ハ、ニ等の小さなカタカナがあった時は要注意です。法務局に行ってしっかりと確認するべきだと思います。
また、分譲地の入口やビルの入口、事務所、店舗の入口を細かく分筆されている物件も要注意です。細かく分筆されている一部が他人地となっているかもしれませんのでご注意ください。
万一、敷地部分と所有者が異なる場合には専門家にご相談されることをお勧めします。

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