幕張本郷の不動産社長経験127）不動産売買の面白さ（裁判事例➡建築工事差し止め➡勝訴）

「１２２～１２４」の内容社有物件が勝訴したので、[建築確認書付きで業者に再販しました]。（途中裁判になりかなり苦労しましたが、結果として売却利益がかなり出ましたがこれが悪夢の始まりでした）。

買主は「建築確認書取得迄の建築確認申請から住民説明会等の手間暇が省けて時間的損失が無く」すぐ建物工事を進めようと思えば出来るので、当時は建築確認書付きでの土地売買がかなり有りました。

前項のように販売利益が出ましたが新たな物件2か所に手付金を打っていたり経費で出たりで、会社通帳には税金の支払い期日2か月前には現金は少ししか残っておりませんでした。取引有る２か所の金融機関に相談するもバブルがはじけた後で水道の蛇口をギッチリ閉めて全然融資してくれませんでした。

5000~6000万円の税金を期日迄に払わないと年間14%強の延滞税が加算されてきます、金額にして金利分だけで700万円~840万円の支払いになります。中小零細の不動産業者で財務内容のそれ程良くない処に融資は一切しない方針が金融機関の本部より出されていたので、いくら支店長に交渉しても新たな融資は無理でした。このままだと会社倒産するしかないと思い途方にくれました。

数日間倒産危機の難局突破口ばかりを考えておりました、バブル崩壊で不動産業者ばかりでなく一般ユーザーへの不動産売買絡みの融資は1部富裕層の人を除いて厳しくなっていました。結果として一般ユーザーの人も住宅以外の不動産を購入出来なくなりました。

簿価が高く抵当権額が少ない物件を抵当権金額と同じで売って損を出して利益を圧縮する(金融機関には事後承諾して貰うしか方法無し）、決算期をずらして契約書だけで買い戻して再販する案が浮かび実行する。