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2020年06月19日
ブログ

幕張本郷の不動産社長経験162)不動産売買の面白さ、辛さ(バブル時物件最後の処理完了⑦)

最後の不良債権物件処理

差押え取り消しとなったので早速物件処理の段取りにかかる。事業用物件ですので満室にして利回り計算して販売した方が1番良いのですが、新型コロナの影響も出始めていたのでなかなか満室になるのを待っていると時間がかかると判断しました。そこで思い切って満室時の利回りを年14%に設定した価格でATBB,レインズ、ホームページに掲載して販売に出しました。

反響は想像以上で買受申込書は満額で4本入りました

ネットに掲載した翌日から電話が鳴り続け、最初のユーザーと翌日現地で担当者が会い内見後即満額で買受申込書を頂きました、その後仲介業者の方から3本の買受申込書が次々に入りもうこれ以上は受け付けない事にしました。不動産業者からもローン条項無しの買受の話が有りましたが順番だからと断りました➡本来なら業者に売った方が手間暇かからないので1番良いお客様でしたが順番を守りました。

事業用ローン条件付きで売買契約結ぶ

買主は手持ち資金も有り他にも事業用物件を持っていました。金融機関の方とも事前に打ち合わせをしており大丈夫でしょうとの言葉は貰っていたとの事でした。売買契約締結後に買主は事業用ローンを申し込しました、金融機関担当者と当社担当者での打ち合わせが有り報告を受けていました。丁度新型コロナの件が発生中で審査の人も自宅待機などで半分に減り何時もより審査期間が長引きました。

事業用ローン下り決済となる

事業用ローンが下りて初めて司法書士が決まり、それから表示の訂正をやり表示が上がったら登記できる段取りで進みました。法務局の方も自宅待機で人数が半分位しか出ていないので表示訂正登記も決済日ギリギリになる予定で気をもみましたが、ギリギリ上がって来て5月29日に東京都新宿区の金融機関で売買の決済が出来ました。長い長い道のりでしたがようやく最後の不良債権の物件処理が完了しました。

反省点を列挙

反省点を列挙して見る事にしました

1、所有権を2社有った関連会社に移転しておけば何の問題も無かった➡まだ会社設立4  ~5年目で税金との戦い方が勉強不足だったので、最悪何処から突っ込まれても大丈  夫なようにしておこうと考えて全くの第3者に移転して安心しておきたかった➡バブ  ル時は大手業者から中小業者まで殆どやっていた事で大丈夫だったので考え過ぎて   失敗でした。

2、所有権移転後すぐに転売していれば(1年以内に)問題起こらなかった。

3、所有権移転後1年以内に関連会社に再移転しておけばこれも問題起こらなかった。

4、まったくの第3者に移転する事のリスクの大きさを甘く見ていた➡相手の色々な変   化状況を常にチェックする事を怠っていた➡状況を察知していれば翌日でも移転登   記手続きを出来て事無きを得たのにとの後悔も有ります。

5、不動産の権利移転、設定には後々の事迄考えて慎重にやらないと、とんでもないし   っぺがいしを喰らう事に成りかねませんので注意が必要です。

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