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2020年07月11日
ブログ

幕張本郷の不動産社長経験172)不動産売買の面白さ、難しさ(コロナ災禍現況⑥)

住宅を購入しようとする時は何から始めますか?

住宅を購入しようと思った時に何から始めますか?(下記の順序を参考にしてみて下さい)。


1、どこの不動産業者に相談したら良いか決める(大手住販会社か?地元の不動産業者か?複数可能ですが、、)。

2、自分達夫婦は無理ない支払いがどの位か金額決める?(無理ない支払いに関しては各々考え方が違います、年収の低い人が年収の多い人より支払いが多くても無理がない支払いと考える人もいます)。

3、どんな物件を欲しいのか(各自順序考えず必ず希望項目箇条書きにしてみる)。Ⓐ駅から出来るだけ近い(5~10分以内)Ⓑ3LDK~4LDK以上駐車スペース有り(土地の坪数に拘りが有る時はその坪数)Ⓒ陽当たりが良いⒹ道路幅が4m以上(5m)Ⓔ保育園、小学校、中学校、徒歩圏(15分以内)Ⓕスーパー、コンビニが近いⒼ婦人科、小児科を含む各種医院が近いⒽ子供が遊ぶ公園が近いⒾ高速道路インター迄10分以内に入れるⒿ埋立地はパスで14号線から山側土地(地盤の良い土地)Ⓚ土地の間口が7m以上Ⓛ各々の希望を箇条書きに書いてみる。

4、希望物件を希望地区で購入する為に毎月の支払いは幾ら迄出来るか(現在支払っている家賃~MAX幾ら迄払えるか)?を検討する時に「是非ご夫婦、お子様を含めた生命保険の見直し」をしてみて頂きたいと思っております➡意外と義理とか会社の団体生命保険に合計2~3件入っていて重複で必要ない保険も含まれて事が多いです➡この件を見直すだけで支払いが大丈夫と成る時が多いですので絶対チェックが必要です。

5、「不動産選ぶ決め手は物件が7~8割と思っております」➡大手住販会社だから気に入った物件や委任受けてる希望物件有るというわけでは有りません➡又物件に対する調査や説明もどこの業者がやってもほぼ同じです➡業法違反をする業者は現在はほぼおりませんが気になったら再調査や止めれば良いだけです(契約前にです)。

6、上記1~5の件を総合的に判断、検討して自分たちは「希望地区や希望物件が予算内で購入できるかどうかを見極めなければなりません」➡予算内に収まらない時で希望地区に固執する時はどの項目を削除しなければならないかの作業になります➡又希望地区の変更可能な時は予算内に収まる地区を選ぶことになります。

理想と現実のギャップをどう埋めるか?

住宅を購入しようと思って本格的に探し始めると、探し始める前段階に資料をネットやチラシ(現在は少なくなり殆ど無いに等しくなりましたが)で見ていた時と比べると相場感覚的に1.5割~2割位の価格の差を最初は感ずると思います。なぜかと云うと無意識に安いと思った物件だけが頭に残っているからです、但しその1件1件の物件は実際に見ていない時が多いので「なぜ安いかの本質が分っていないから」です。

不動産営業社員としての修行時代(約6年間)から独立して現在迄約40年間の不動産売買仲介や建売販売等の業務を見ても、目玉物件(客引き用物件)を1面に大きく広告出しますので探し始めの最初の人は特にその広告が相場だと勘違いしてしまうからです

スーパーやデパートでも目玉商品でお客様を集めて、目玉商品では利益が無い、又赤字でも他の商品も買っていくのでトータルで利益が出ればスーパーやデパートはそれで良いのです。価格帯がかなり違うので比較にはならないところも有りますが基本的には同じ考え方です。

特に5~8棟現場に時は敷地延長(間口2.5~2.8m)を目玉物件にします、1区画の土地の坪数が標準区画より1~2割多いのに価格は逆に1~2割安くしてお客様の興味を引き付けます。当然1区画ですから場合によってはすぐ売却済みに成る時も多いのですが全区画が販売終わるまで「安い価格~高い価格表示」でお客様を呼び込みします(正確に云うと現在では安い価格が売却に成ったら広告には載せられないし業法違反ですが、、)。

過去も現在も未来も100%満足する物件はほぼ無し

住宅の場合は各人の予算が有るはずなのに、予算度外視で色々と希望や夢が膨らんでいますので現実の物件価格と希望や夢のギャップがかなり有る時が多いです(車を買う時は予算に合わせて黙って買うのに住宅となるとなぜか歯車が狂いだす人が多いです)。

予算が2,000万円の人も~8,000万円の人も100%満足して物件購入する人は殆どおりません、価格が上がれは要望(要求事項も増えて)も多くなり結果は満足しなくてもギリギリ納得する物件を購入する事に成ります。

何処で折り合いを付けるかは各人の状況で違いますので一概に言いませんが、真剣に探した人は何処かで納得して購入しているのが現実です。

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