築後20年で価格がゼロになる！？～戸建の建物価格の不思議①

お客様から査定の依頼を頂く時に、お客様によっては「どれだけ建築にお金をかけたか」、或いは「凄く大事に住んできた」と熱心に話される方もおります。

しかし、想定を下回る査定額（建物）にがっかりされるケースがあります。

日本の不動産市場における中古戸建の評価は、家（建物）は20年を超えると価格がほとんど見込めず、築10年で価格が半分程度になると言われることがあります。

実際、その辺りはどうなんでしょうか？

今回は実際の取引事例を使って検証し、その背景も探ってみたいと思います。

弊社事務所周辺の幕張本郷（１～７丁目）の過去の取引実績から売買価格に占める建物の評価がどの程度になるか検証してみたいと思います。

本来は物件個別に精査するべきですが、ザックリと概算数字を把握します。

まず、前提条件として幕張本郷の地価相場は以下のようになります。

幕張本郷1丁目・・・坪105万円

幕張本郷２～３丁目・・・坪100万円

幕張本郷4～5丁目・・・坪90万円

幕張本郷6丁目・・・坪85万円

幕張本郷7丁目・・・坪80万円

これはおおよその相場です。道路付けや方位、地形等々で同じ地域でも価値が変わることを承知の上でザックリとした概算数字を確認してみたいと思います。

上記概算坪単価を個別物件の面積に掛け合わせると“土地価格”が出ますが、成約価格からその“土地価格”を控除すると理論上の建物価格が見えてきます。

以下の表の「建物価格（①-②）」が建物の価値と見ることができます。“建物価格”がマイナス（赤字）となっているのは理論上土地値以下で売買したことを示しております。

 

計19件の事例のため、これをもって全てを語ることはできませんが、傾向は見ることができると思います。

幕張本郷地区の過去の取引事例を見てみると次の傾向があります。

・築30年を超える建物はほとんど価格がつかないかマイナス

・築20年でも価格がつく物件もある一方、築15年で価格（マイナス）がつかない物件もある

・中古の戸建は（築年数を考慮しなくても）建物は1,000～1,200万円程度の値付けが限界

・建売新築の建物は1,500万～2,000万円の値付けというイメージ

・土地面積が大きくなると（50坪程）、成約価格は相対的に低い

よく木造家屋で法定耐用年数（22年）を経過すると価格はゼロ、築後10年程度で半額と言われることがあります。

今回の結果だけを見ると１００％そうだとも言い切れませんが、築20年～30年に向けて価値が大きく下がっていることは間違いないという印象を受けます。

物件によっては築20年強で建物の価格がほとんどつかない物件もあるということです。

 
また、今回の建物の話から外れますが、土地は大きすぎては相場並みでは売れないということがわかります。

これは、面積が大きくなればなる程、総額が高くなり購入可能な人が少なくなり、売買価格が相場比安くなるということです。

最終的には業者が業者価格で購入して２区画に割って再販する感じだと思います。

都心や都心に近い住宅街では、古い家が売られるとその敷地に狭小戸建が２～3棟建って売られていく姿を目にしたことがあると思いますが、土地を分割して需給バランスの均衡価格にまで落とす必要があるということです。

（過去に比べて地価が上昇したか、購買力が低下したことによると思います）

 

さて、話を戻します。

一般的に、法定耐用年数を経過する“物”は価値が見込めなくなるのでしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　～次回へつづく