予期せぬ追加費用！地中障害物とは？①

新型コロナウィルスの影響により郊外の戸建へのお住み替えを検討される方が増えております。

弊社のお客様でも注文住宅のための土地探しをされている方も多いですが、土地購入には様々なリスクが隠れています。

今回は、土地購入後に顕在化するリスク、“地中障害物”について記事にしてみたいと思います。

地中障害物とは地中に埋設しているもの全般を指します。以前に建っていた建物の基礎（コンクリートガラ）や建築廃材等が多いですが、浄化槽や便槽、井戸が埋められていることもあります。

地中障害物は新たに建築される家屋の基礎の障害になりますし、場合によってはそのままにしておくと地盤が軟弱になることもあります。

そのため、地中障害物は適切に撤去を行う必要がありますが、想定以上に費用がかかることがあります。

売主-買主間の不動産売買契約において予め地中障害物への対応を決めておくことがトラブルを未然に防ぐことになりますが、状況によっては買主に負担が生じる場合もあります。

弊社でも過去、地中障害物で負担を強いられたケースもありました。

今から6年ほど前の話です。

住宅用の土地を仕入れた際、古家が建っている状態で引き渡しを受けました。

弊社で解体し更地として再販する予定でした。

前面道路と宅盤（宅地の地盤面）に高低差があり、約１ｍ程の擁壁がある物件です。

門扉及びブロック塀の老朽化が進んでおり、建物の解体と共に塀も解体、ブロック塀を新設することにしました。

ところが、現場から「ブロック塀の背後に間知ブロックが埋設されている」と連絡があり、現場に行って確認してみると写真のとおり間知ブロックの頭が確認できました。

加えて、掘り起こしてみるとブロック塀と間知ブロックは下部で接合している状態でした（以下の図）。

これは表面的には全くわかりませんでした。

ブロック塀を新設するためには、地中にある間知ブロックを全て撤去する必要があり、この費用だけで８５万円かかることがわかりました。

予め不動産売買契約書に地中障害物について取り決めておくことが重要です。

地中障害物について取り決めていなくても、その障害物により買主側の契約目的（建築）を果たすことができなくなったと判断すれば“契約不適合責任”を売主に求め、売主の責任と負担で撤去させることができます。

ただし、契約不適合責任の期間を過ぎてしまった場合、或いはそもそも契約不適合責任を免責としている場合は、買主が負担を強いられるおそれがあります。

このケースの場合、ブロック塀の背後に埋設されていた間知ブロックは“瑕疵（欠陥）”であることを主張し、売買契約書での取り決めのとおり売主の責任と費用で撤去するよう仲介会社に申し入れました。

その時の仲介会社は大手住販会社であり、売主の全額負担は避けたいと泣きつかれました。
その仲介会社とは以前からも取引のある会社で今後の取引も含め総合的に判断し、弊社も負担することにしました。最終的に売主６５万円、買主（弊社）が２０万円の負担としました。

弊社は事業用地として仕入れている物件であり、最終的に販売する物件であることからある程度の想定外の費用も吸収できる余地があります。

しかしながら、一般の方の場合、金額的にも負担の大きい支出となると思います。

地中にあるだけに想定することも予想することも難しいと思いますが、不動産売買は事後にも費用を負担する可能性もあるということをご留意頂ければと思います。