幕張本郷の不動産社長経験190)不動産売買の面白さ、難しさ（不動産購入時のタイミングと縁）

土地価格が周辺相場より1.5割～2割安い整形地物件が市場に出てきた時は何か欠点が有る確率98％以上の時が多いです。ネット等で物件資料集めだけして現地確認していない人は、探せば安い物件も有る➡絶対に有ると信じ込んでいる人もいます、特に探し始めの人に多いようです、現在は便利になりネットでの物件資料収集も簡単になった事も一般ユーザーを勘違いさせる一因になっている事も事実です。

＊一般ユーザーが相場より1.5割～2割安い整形地土地で道路との段差がほぼ平らな土地を手に入れる事が出来る確率は0.1～0.5％位でしょうか！その理由をこれから書いていきますので確認ください。

日本は狭い国土の約7割が山林です、残り3割の内農地（田，畑）、工場地帯（工業地区、準工業地区、等）、商業地区（駅前商店街、事務所ビル等の集積地、郊外のスーパー,外食産業店舗用地、地区等）を除くと住宅地専用地区は国土全体の1.5割位しか残させていません。

＊上記の内容を頭に入れて冷静に考えてみると見えてくる事も有るかと思いますが、普段全く住宅の事を考えていなかった人が急に住宅を探そうとした時に、一気に相場の事等を考えてもそう簡単に理解、納得するまでには至りません、個人差は有りますが時間がかかります。

＊一生の内に1～2回位しか住宅としての土地建物の売買にかかわる事が無いのが一般的です（多い人は3～5回位売買する時も有りますが稀なケースです）のですごく当たり前の事です。

何故現地を確認する事が必要かと云うと①道路付良し、土地整形地でも道路からの宅盤（地盤）高低差が高かったり低かったりしていると擁壁等の思わぬ工事費がかさむからです。②道路面から2ｍ以上の高低差が有ると擁壁工事も構造計算が必要になり設計費用、工事費等を入れるとかえって総額で相場より高くつく時も有りますので注意が必要です。③又道路と宅盤は平らでも道路接面以外の隣地接面高低差が2ｍ以上有る時で擁壁の検査済証の無い面に関しては建築指導課より崖条例の対策を指導される時が有り工事費の加算が出てくる時が有りますので注意が必要です。④道路と周辺との高低差がない時でもガス、上下水道が宅内に配管引き込みがない時は引き込み費用が掛かってきます➡特に注意が必要なケースは6～8ｍ以上の道路幅で交通量が多く更に宅地と反対側にのみ本配管が有る時は通常の1.5～2倍位の工事費がかかる事も有りますので注意が必要です。

現地確認が絶対必要な事は道路とに高低差やインフラ設備だけでなく①周囲の環境も（道路の反対側左右3～5軒、と対照物件側左右3～5軒）見てみないと状況が分かりません。②人にも依りますが周辺が古いアパートだらけの所も良くあり自宅の住環境としては不適と判断する人もいます③毎日の通勤路の駅迄の距離や時間、保育園、幼稚園、小学校、中学校通学路の道路幅や交通量等や安全性、時間等。④スーパーやコンビニまでの距離やアップダン有無や欲しいものを置いてるか？のチェック⑤子供や大人の病院、各種医院迄の距離等のチェック。

「相場より1.5～2割安い土地（建物含む）で道路とフラット（30～50cm高いのはOK）宅盤土地を手に入れる確率は一般ユーザーの場合0.1～0.5％位」

１、物件を見ても即決できる状況にない人殆ど（安いと思っても不安などがよぎり決断　　　できない）。

２、物件を見て良いと思っても少し考えてみよう（1～3日）と迷ってる間に他で決ま　　　っている。

３、上記１、２、は不動産売買のプロでないので当たり前のことです。不動産業者、建　　　築業者、又は兼業業者、各ハウスメーカー、アパート業者等が毎日血眼になって物　　　件確保に動いていてもなかなか仕入れ物件無いのが現状です。、一般ユーザーの人がパソコン　　　で簡単に資料出して良い物件を簡単に買える訳がない！超ラッキーの時は別ですが！

４、超ラッキーの時は良かったねで別として、一般ユーザーの人は相場の物件を相場で　　　買えれば良しと考えて探すと希望物件にたどり着く早道です。但最低限の汗必要！　　　(理由は一つだけ、足慣らしに気になった物件を見て歩いて希望地区相場を頭にた　　　たき込んでいないと、良い物件と巡り合った時に即決断できないからです）