賃貸借契約における民法改正その後

　賃貸借契約の連帯保証人になった場合、連帯保証人の責任として、借主が家賃を滞納して契約を解除されると延滞家賃は勿論・解除後の賃料相当損害金・明け渡し後の原状回復費用・裁判になった場合、明け渡しの強制執行の費用などなど借主が負うべき債務を、支払う責任があります。

　例えば、借主が賃料を3ヶ月滞納して契約を解除されたにも関らず退去せずに明け渡しの訴訟を起こされたとします。訴訟提起から判決の確定までだいたい2～3ケ月。明け渡しを命じる判決が確定しても借主が明け渡しをしない場合には、強制執行となります。強制執行の費用は（執行官に支払う費用+執行業者に支払う費用）ケースバイケースですがワンルームで20～30万程かかる様です。ここまでの費用の計算をすると、

ワンルームの場合で賃料が6万円とすると

・滞納家賃3ヶ月➡18万円

・明け渡しまでの期間の賃料（損害金）➡18万円の倍額ですので36万円

明け渡しの間の家賃3ヶ月とすると➡18万円ですが、契約書の「明け渡し」の条項の中に「乙が明け渡しを遅延したときは、乙は、甲に対して、賃貸借契約が解除された日又は消滅した日の翌日から明け渡しの完了の日までの間の賃料の倍額に相当する損害金を支払わなければならない」と謳ってあるのが普通です。　　　　　　　<宅建協会　賃貸借契約書　第15条「明け渡し」文面>

強制執行費用➡30万円位として

退去後の原状回復費用➡えてしてこういう場合はお部屋の中もすごい事になっている状況がありますが、現状回復の程度もありますが、20万位掛かったとすると、合計86万円。

これはワンルームの場合ですが、2DK等ファミリータイプの部屋で考えると、加えて、荷物の多さや、室内の汚損・破損が激しかった時の多額の原状回復費用を考えるととんでもない金額になっていきます。このように賃貸借契約における連帯保証人は契約者が家賃を滞納し続ける限り、際限なく、いくらでも連帯保証しなければなりません。

民法の改正法では、連帯保証人にかかる負担が大きすぎるということで、保証人が個人である場合に限り、極度額（連帯保証人が支払うべき限度額）を書面等に定めなければ、その連帯保証契約は無効になるとしたのです。

極度額は法的な制限はありませんので、100万円でも1,000万円でも有効です。

極度額は賃貸借契約書や確約書に金額を明記しなければなりません。賃貸借契約は契約期間が2年間ということで、多くの不動産会社は目安として賃料の1年分から2年分としている様です。そのことを踏まえ、国土交通省のデーターなどを参考とし、弊社は賃料の約12ヶ月分でご理解を頂く事にしました。あわせて、今までの連帯保証人の方が難色を示された時のために、保証会社へのご案内をさせて頂きました。移行された方は、まだいらっしゃいません。

契約書の中身をしっかり確認する事は、とても大事です。

少しでも気になるところ、解らないところがあったら、納得いくまで説明を受けましょう。これ、大事です！！（＾＾）ｖ。

今のところ、この件については、問題はありません。

私的には、もっと早くに出来なければならない「法律」であったのではないかと思っています。過去に連帯保証人になったばかりに、多額の金額を支払われた方を知っています。支払わせている人の人格を疑ってしまいますが、当の本人はあまり深く考えてないようで、「そのうち返済すればいいんでしょ！」と吐き捨てる様に言われたことが強く印象に残っています。

「千協伸地所(ちきょうしんじしょ）」という社名は

“千”葉県でみんなで“協”力して、それぞれの人が“伸”びるような仕事を不動産・建設を通してやっていきたいという想いから生まれました。賃貸・仲介・売買・設計・施工・管理まですべてを自社で行う総合不動産会社です。経験豊富なスタッフが土地探しから建物まで、皆様のご希望に合わせて、ご提案させて頂きます。お気軽にご来店ください。

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