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2019年07月28日
ブログ

【幕張本郷の不動産社長経験33】戸建てからマンションへ住み替え

戸建て➡マンション住み替え

お年寄りはよくあるケースですが30~40代の人は殆どいないが、、。6~7年前のある日、旧客のご主人が会社に来社して奥さんがどうしてもマンションに住み替えたいというので相談に来ました、理由を聞くと仲の良い奥さんが住んでいるマンションに移りたいとの事、又パート勤務の場所も近くなるので何とかして買い替えたいと奥さんが言っているとの事でした。

買い替えのお手伝いする事になる

現在の土地建物の住宅ローン残高表を持参でご夫婦に来社して頂き「買い替えの意思が固い事を確認する」。買い希望のマンションも現在紹介可能であることも確認して、自宅の予想売却価格を出して納得頂くも売却額が確定した訳ではないので、マンションに手付金を払うと決済日は長くて3~4カ月が限度と考えて、決済日1カ月前までに売却できなかった時の事を決める。

期間内に売却できない時は下取りする

中古住宅の時は売却希望額で決まる事は少ないので、戸建てが希望金額でマンション決済1カ月前までに売却できない時は当社が下取りをする(契約時に決めてある下取り価格で)こと以外に今回のケースは前に進められないがどうしますか?と念を押す。「希望マンションが売却になれば又同じマンションの同じ以上の広さが売りに出るまで待つしかなくなるので買主は最悪は戸建ての下取りでお願いします」と言って来る。

戸建て売却前にマンション先行契約

購入マンションの買受申込書、戸建てが下取りになった時の額から逆算して新たなマンションの住宅ローン事前申込書、当社との下取り契約書を兼ねた戸建ての売買専属専任契約書の署名押印頂き、マンション売買契約を先行で行う。

戸建ての販売開始

マンション売買契約と同時にマンションの住宅ローン本申し込みをする、最悪は当社が戸建てを下取りして戸建ての住宅ローンはマンション決済前に無くなるので10日間位で銀行の住宅ローンは承認出る。後は出来るだけ高値で下取り前に売却できるかがポイントになる。すぐ販売図面を作成してネットやチラシで宣伝活動に入る。

戸建ての売買価格を2回見直し下げる

販売活動に入るも売主希望売買金額ではお客様が付かなかったので1ヶ月ごとに2回価格を下げる。当社が下取りする時は手数料はかからないが、仲介する時は手数料を頂かないとなりませんのでその範囲内で出来るだけ戸建て売主に手残り金が有るようにと努力をするも残念ながらタイムリミットとなり当社が下取りすることになる。

戸建て売主に明け渡し猶予与える

マンション決済前に当社が下取りしているのでマンション決済後も少し内装リホームして引っ越しまでの明け渡し猶予期間を与えたので、余り慌てず引っ越しまでスムースに事が進む。

下取り戸建ての再販活動

下取りした戸建て物件は築年数が浅かったので全部屋クロスの張替え、ルームクリーニングだけで再販をかけられる状況でした、少し時間はかかりましたが同じ地区内のお客様に縁が有り再販売も無事終わりました。

本来なら当社社有物件の買主でない時は下取りは原則しないのですが、以前に土地だけを購入して自分たちで建てた人でしたが、何かと縁が有ったのでしょうと思っています。

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