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毎週水曜日、第1・3火曜日
2019年08月22日
ブログ

【幕張本郷の不動産社長経験42】相続物件の開発行為現場②

「住宅購入時注意事項の本」に付箋20数枚

開発現場の最後の建売現場が完成した頃に、他県より1組のお客様が現地見た後に夫婦で来社しました。テーブルに座るとすぐにたくさん付箋が付いている本をテーブルに置きました。

「魔法瓶の家は」どんな家ですか?

「建物全体をウレタン系断熱材(アキレスボード)ですっぽり包み込んだ住宅です」壁は30ミリ(現在は50ミリ)屋根は50ミリの断熱材で包み込みますので建物の内側と外側の空気が遮断されます、基礎と土台も気密パッキンで外気を遮断しておりますので、ほぼ外気と建物内の空気は遮断されることになります。床下内空気は機械で強制排出しています、又1階床に3~4か所ガラリ(通気孔)を設けておりますので1階と床下は空気の自然対流しておりますので、床下に湿気が充満する事を防いでおります。構造は在来工法とツーバイ工法の良いとこ取りをしたミックス構造にしており、耐震にも強い構造になっています(在来工法の柱と柱の間に構造用パネルをはめ込む構造)。建物内は24時間換気の器機1階、2階共に天井に埋め込んでいるので、常に新しい空気を1年365日外気より取り入れて熱交換して各部屋に送り込んでいます、同時に古い空気は天井の器機が吸い上げて外に排出していますので、室内でも何時も新鮮な空気を吸うことが出来ます。1階、2階共床はバリアフリーでトイレや風呂、洗面所も段差なく往来できます。お風呂は1616タイプのUBで追い炊き、室内乾燥機能付きです、トイレはウォシュレット付き、キッチンはヤマハ、トステム各メーカーのシステムキッチンです、洗面化粧台は三面鏡と給湯付きです。仕様書は一覧表参考にして頂きますが、室内クロスや住宅機器、設備は今日見た通りですと説明する。

本の付箋箇所説明

テーブルに相対して座った後に付箋の順番で説明をして下さいと言われ説明を始める①公図、測量図、土地の謄本はコピーを見せがら説明、建物は未登記なので見せられないが買主の名義で表示登記しますと説明②道路は千葉市に寄付していましたので公道面に8~9m接している図面コピー渡して説明③建築確認番号は➡千葉市確認番号の入った表題部コピー渡して中身はそれぞれの箇所説明④中間検査済証、完了検査済証➡コピー渡して説明⑤ガス、上、下水道配管図(前面道路配管径)コピー渡して説明⑥瑕疵担保責任はJIO加入を説明、「柱、梁、屋根など主要構造体の不具合、雨漏りは10年間は売り主負担で補修と説明、10年過ぎた後は実費お客様の負担で補修しますが殆ど今迄は有りませんと説明⑦建物内の住宅設備機器は各メーカーの保証期間は各メーカーの地域メンテの提携会社が直す、保証期間過ぎた時は実費お客様の負担となりますと説明⑧万がいち死亡や重度障害になった時は、住宅ローンの団体信用生命保険で住宅ローンはゼロになり固定資産税以外は住宅ローンの支払いは無くなり家族は生活出来る事の説明⑨火災保険金、地震保険金(火災保険の半額限度)の説明⑩住宅を購入する時の土地建物代金及び諸経費の概略説明、源泉徴収票の金額から見て返済率はかなり余裕が有るので住宅ローンはほぼ承認されると思いますと説明⑪契約に進んだ時の手付金放棄で契約を辞める期間(売主は手付金の倍額返金で)、住宅ローンが不承認時の白紙解約及び手付金返金(無利息で)の件、住宅ローン承認後表示登記等の手続きに入った後の解約は2割の違約金発生する事の説明⑫開発現場内の売却済み家族の状況、子供の年齢を差支え無い範囲で説明⑬小学校、中学校迄の距離、スーパーまでの距離等説明⑭町内会費➡後で調べて報告、300~500円以内だと思うが⑮近隣に変な人いないか➡今のところは聞いていないが、一応チェックして報告します(いなかった)⑯検討して契約する時に用意しなければならない書類の説明⑰何時迄に幾らの手付金を用意すれば良いかの説明⑱1番手確保には買受申し込み書に署名捺印をして1週間後の来週土曜日(日曜日)に手付金持参することが条件、書類に署名押印しない時は1番手確保は出来ない、但し署名押印後に気が変わり辞める時のペナルテイ無し、仮に1回辞めた後に又検討する時は期間の猶予は与えないので手付金を持参する時以外は物件の確保は出来ない事の説明⑲契約から住宅ローン申し込み、承認後の表示登記申請、金銭消費貸借契約、表示登記後の土地建物決済までの流れ説明⑳決済前は原則契約をしても荷物は入れられないが今回は自社物件なので表示登記申請後は要望が有れば柔軟に考える件説明㉑まだ5~6項目有ったと思いますが10年以上過ぎているので内容は思い出せません、又①~⑳の中にも別な件も有ったかもしれません?、、。

 

全ての項目に即答し即決頂く

お客様の持参した本の付箋箇所を全て説明し終わり、後は何か聞きたい事は有りませんか?とご夫婦の顔を見たら、今は有りません又思い出したらお聞きしますがこれからどうすればよいのですか?との事でしたので、「購入する決断は付きましたか」とお聞きしてら首を縦に振ったので上記⑱の買受申込書に署名押印頂ければ1週間は1番手で待っています、気が変わったり、又急用等が発生しても連絡なく来社しない時は1番手の権利はなくなりますので了解くださいと言って「買受申込書に署名押印頂く」。

契約から決済も順調に進む

最初に疑問点を洗い出していたので「翌週土地建物契約」➡住宅ローン申し込み➡住宅ローン承認➡表示登記申請➡表示登記上がる➡金融機関で金銭消費貸借契約➡金融機関にて土地建物決済➡決済代金頂いた後は「住宅玄関鍵ビニール袋に入ったまま未開封で渡す(未開封の鍵で玄関ドアを1回開閉するとそれまで使用していた工事用鍵は差し込んでも開かなくなる仕掛けになっている)、同時に「建築確認副本の原本」と「住宅設備機器の使用説明書、保証書一式」も渡す。この時点で引き渡しが終わり売主の当社も買主の許可なくては建物内に入れなくなります。契約後は全て順調に進み決済までは楽だったと記憶しております。

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