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毎週水曜日、第1・3火曜日
2019年10月08日
ブログ

【幕張本郷の不動産社長経験57】不動産オーナーの悩み解決します(1)

「空室がなかなか埋まらない原因」

空室が埋まらない原因はいくつか考えられます」新築時の賃料に拘り賃料は近隣相場より高いが値下げをしない②築年数が古くなり住宅設備が劣化しているのに替えてない賃貸物件そのものの管理がおざなりになっていて全体が汚れていて入居したいと思えない④退去後のルームクリーニング、クロスの張替えや補修が済んでいない⑤駅から遠い、⑥周辺が寂しい立地⑦人気のない地区

1/3空室、1/2空室、2/3空室、4/5空室の状況

①1/3空室の場合は一般的に借り入れ等の支払い採算ぎりぎりラインと思われます、フリーレントや宣伝広告費を出しても早く満室にしたいところです。②1/2空室の場合は借り入れ額が多く残っている時はオーナーの持ち出しがかなり多くなり大変になります、管理会社と入居させる為の方法と対策をすぐ協議して手を打たなければなりません③2/3~4/5空室は壊滅的な状況ですオーナーが他の収入から持ち出しできる金額内ならまだしも、そうでない時は放置しておくと其の内差押え➡競売になる運命を辿る事になります

*上記の様な状況になっている時は各々の状況が違うので一概には言いませんが、信頼できる不動産業者に金融機関に?すぐ相談した方が良いと思われます、金融機関によっては各個人よりも金融機関会社の最大の回収方法を提示されるケースが多いので最良の方法とは言いない時も有ります。

どうしたら良かったか?今後どうすれば良いか?

*上記の様な状況に成る前に「建てる前からの周辺家賃相場を考慮した計画性、市場性、将来性等総合的な判断の元にアパート、マンション建築計画を立てなければなりません」大手建築メーカーが30年家賃保証すると云うからやったのに➡契約書を良く見て頂きたいのですが、新築時の家賃を30年間保証するとはどこにも書いておりません。契約書の最後の1項目に5年後(3年後)家賃保証契約更新時は近隣家賃相場を考慮して甲、乙新家賃決定する事に合意した。と書いて有ります 「契約迄は美味しい話ばかり多くするので、契約書の読み合わせをして内容を聞いていても頭がボーとしていて勝手にそんなことをするはずがない、と自分に都合の良い方に解釈してしまっているケースが多いと思われます」15年後~20年後に家賃が2割(3割)下がってしまったら金融機関の支払いが出来なくなる事は知っているはずだからそんな事しないでしょうと思っていた➡令和元年現在の現実はどうでしょうか?又将来は更なる家賃保証額の減額が無いと言い切れるでしょうか➡5年後8年後の事は世界の情勢、日本の状況がどうなっているか誰も明確に答えられないでしょう」と云って逃げられます。

*どうした良かったか?について上記で答えました。今後どうすれば良いか?になりますが、各々の全資産状況(預貯金、株券、貴金属を含む金融資産)を把握しないと最良の方向性を出せませんので、連絡アポイント後来社して相談下さい。相談は無料です、実務に入る時は費用が発生する事も有りますが事前に金額を提示しますので安心ください。

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