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2019年10月12日
ブログ

【幕張本郷の不動産社長経験59】不動産オーナーの悩み解決します(3)

敷地利用が計画的でなかった

地主さんの中には建築会社の言いなりに建物を建ててしまい、同じ区画の中で次のプロジェクトをやろうとすると最初に建てた建物の配置が悪く計画したい建物が建たないケースも多いと聞きます。これは最初にマンションを建てる(前に)時に全体の利用計画を立ててから進めているとあまり起こらない事ですが、建築業者が1番建てやすい事を優先するとオーナーの事は2番目になるので残地が利用しにくくなった例はかなり有ります。

自宅として残す、事業用として利用する、

自宅として残す➡現在建っている場所が今後敷地全体の利用計画に問題ない時は良いのですが、問題ありの時は次の計画時にどうするかも合わせて計画してから全体の有効利用を考えるべきかと思われます

事業用として利用する敷地(場所)が➡「自宅兼用か」「別か」によって区割りや建物階数が変わった状況になります、陽当たりや周囲の環境も含めて検討しなければなりません。

事業用のみで計画出来る時は、建築費との費用対効果(利回り)と建築基準法、各地域の条例に違反なく建物が収まっているかのチェックが必要です、「賃貸入居者の人気地域か否か」と「交通機関の駅迄の距離、環境」などから賃料の設定を精査することが将来にわたり重要です希望的観測高家賃や建築業者提示家賃の言いなりだと後で泣く事になります。

処分する

買う事は好きでも処分する事は嫌いな人が多いですしかしアパート、マンション建築時に全額または諸経費迄、更にオーバーローン迄組んで借入している人もいます。各々資産内容が違うので(預貯金、金融資産が有り余裕のある人は別)一概には言いませんが、一般的に新築時の融資金に対して返済余裕が有る時にその金を預金している人はまだ良いのですが、殆ど使っている人は何かの修理費出費や家賃の値下げ交渉時には耐えられない人が出て来ます。➡出来ればそういうう事態を防ぐためにも処分しても良いと思う所は処分して頭金にして融資金を抑える、又は何時でも処分できるように更地で駐車場にしておく所を確保しておきたいものです、相続の時にも有効ですので

 

資産の組み替えする

資産の理想の形を語ったり、議論しても「各々の現在の資産状況は変わらないので、現在から未来に向かってどうすることがベストか」を考えて準備し、実行に移して段取りしておかないと将来的には相続人に恨まれたり、争続になりかねません。まだまだ時間が有ると思っていても5年、10年は何もしなくてもあっという間に過ぎていきます。又何時認知症や病気な成るかもしれません、事故で死亡するかもしれません、資産の組み替えと同時に民事信託(家族信託➡信頼できる身内に資産管理の権限委譲)も併せて検討する事をお勧めします。

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