【幕張本郷の不動産社長経験6１】不動産オーナーの悩み解決します(4)

相続が発生して妻と子供に1/6ずつ共有名義で相続登記が行われた例です、相続発生から20数年が経過してみると2名が死亡していました。最初の6名の共有者が11名になっていました、更に入院している人もおり11名が13名に増える可能性も出て来ています。このまま放置しておくと共有者がどんどん増えていく一方です。

相続物件で共有者が２名以上の時は誰かをリーダーにしておくことが大事です、そして大事なことやお金が多くかかる時は相続人に相談と方向性を示して最終的な決断をする役目を与えておくことです。人数が多くなりそれぞれに言いたいことを言わせていれば10人いれば10人の考え方が有り纏まらない事も多いからです。一般論ですが共有者が70才以上になった時点でそのまま桃維持していくのか？、処分するべきか？、他の利用、活用？方法は無いかを再検討してみる時期だと思います。

相続物件で共有者がいる時は1番困る事は、①行方不明の人がいる時です、何か計画しても同意書が取れないと前に進めれない事業の時、又売却の時に困ります➡そういうう可能性のある人の時は相続人の中で信頼されている人と「民事信託」（家族信託）契約を交わして登記をしておけば受託者として委託者（受益者)に代わりあらゆる行為が可能になります。②認知症になってしまってからでは後見人を付けざるを得ませんので、認知症になりそうと判断したらすぐ、又は70~75才くらいになったら家族の信頼できる人に受託者になって貰い本人は委託者(受益者）として登記しておくと、本人に代わり受託者が代行で全ての事が出来る様になります。

　①共有者が行方不明の時に権利の変更をしようとすると、官報に載せたり、一定以上の期間を取られたり、生死の確認等の手続きや大変な手間暇がかかります。さんざん手間暇かけても出来ない事も有ると聞きます。

　②認知症になると後見人選びも裁判所の判断等有りかなりの時間がとられます、更に後見人が決まっても「後見人は財産を守る」事に重きを置いた制度なので、何をするにも裁判所の許可が必要になり裁判所に書類提出からOKが出るまでの時間的ロスが多いです。しかも後見人にも決められた費用を払わなければなりません。後見人制度は使え勝手が良くありません、何十年も前に決められた制度で今の時代には合わなくなっています。

民事信託は「委託者」「受託者」「受益者」に分かれます、一般的に委託者と受益託者は同じです、受託者は委託者の代理で委託内容の行為をするだけです。例を挙げると賃貸物件の賃料管理及売買の処分迄の内容の時は、委託者（父親）が受託者(息子）に委託し賃料集金と管理をして貰い管理費（0の時も有りです）を引き残りを受託者(父親）口座に振り込む事にしておけば父親とすれば賃料は今迄通りに自由に使える事になります、又自分が死亡したら物件を売却して相続人で分ける様に明記するする事も可能です。元気な内に手続き（物件に内容登記）をしておくと何時事故、病気で死亡しても、又認知症になっても心配いりません（遺言書を早めに物件に設定した様にも考えられます）。

＊まだまだ若い者（息子、娘、孫）や妻には任せられない、と思っている人が多いと思われますが、70~80代になると何時どうなるか誰にも分かりません。「この事は息子や奥さんの方からはなかなか云い難い問題でもあります、自分で判断することが1番です、何か起こってからでは後悔しても遅いです」。

＊人生100年時代と云っておりますが現在日本の人口は約1億2600万人に対して100才以生存者約70000人弱です、10,000人に5人位です。生存者でも自分で自分の事が出来ている人は何人いるのでしょうか？