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2019年10月28日
ブログ

【幕張本郷の不動産社長経験69】不動産売買の面白さ(死に地を活用地に)

稲毛区の死に地を活用地に

稲毛区の稲毛3丁目の土地が知り合いの業者から持ち込まれました、不動産中堅会社の社有でしたが計画通りの買収が出来ず計画を断念した土地でした。現地を見ると通常だと手を出しにくい内容でした、理由は現況だと①車が入り難い地形(軽も難しい)②北側に4.5~5mの崖が有りました③周りに住宅がぎっしり建っていて周囲の協力が無いと活用地にすることは難しい④金融機関の融資も難しい内容の土地でした

 物件の中に入って周りを見ていたら何とかしたいという闘志が湧いてきました。

 前所有者の決算期でも有ったので損切でも140坪有る土地を1,000万円でも処理したいと言われ、たまたま即現金を動かせる余裕が有ったので仕入れました

 

可能性を分析して3通りの案を追求

持ち込まれた土地を活かすには3通りの解決方法の案が有りました。可能性が有る1~3通りの案を最初全部交渉してみましたが全て断られました。当たり前の事で前所有者が1度交渉に当たっていました。再度色々な角度から検討しましたが2通りの案は難しいと判断して、最後の1案に全力を賭ける事にしました

損して得取れ

進入路の左側の家の庭を(空間を)50~60センチ下がって貰うと進入路が4m確保できましたが、その奥の敷地も所有していたのでその部分も車が侵入して曲がれる部分約6坪位を提供してくれたら約10倍の60坪を地続きで無償で登記する案を提案しました。所有者はニタっと笑って1~2日考えさせてくれと返事してくれました。

当社の提案を受ける事にしたと返事がきました千葉市の建築指導課にて将来4mを確保する確約書を千葉市に提出してくれるなら自宅の方はすぐに塀を壊さなくても新たに区画する道路の奥の方だけでも4m確保すれば建築確認を下ろすとの確約を取り付ける

建築確認を取得しておく

建築指導課が建築確認を下ろすと言っても実際に建築確認を1度取得しておかないと心配な場所だったので無駄金でも確認申請書提出して、正規に建築確認書を取得しました。

これでひと安心です、役所が1度建築確認を下ろした処を後で下ろさないと言う事が無いからです。

 

協力者が買主紹介する

役所の確認を取ってから測量して車が入れる道路幅と奥に入ってからの回転道路部分を確保して、協力者には地続きの土地60坪を無償で登記をする。すると協力者の道路の反対側の人が住宅地を探しているので声かけてみたらと言われ声掛けしたら、話はとんとん拍子に進み投資額の倍の2,000万円の価格で売買出来ました。

協力者も無償で50坪の土地が地続きで手に入り、2件隣の人も正味70坪を2,000万円の格安で買う事が出来、当社も利益が有り3方得な結果となりました

元売主は年ベースでは全体で何十億の利益が有る会社なので、全体で利益相殺出来るので不良在庫がなくなりこちらも万々歳となりました。

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